办公空间将迎来“消费升级”？主打城市更新的 MORE 认为时机已到

“限购”让居住的房产市场突然降温，同样降温的，还有一线城市核心地段的商业地产。地段空间有限，地产开发趋于饱和，一线城市核心地段的商业地产开发进入存量市场，而“城市更新”是存量市场增值的有效手段之一。

城市更新加上创业浪潮，催生了很多类似的文创产业园或者办公空间。比如36氪之前报道过的创邑、德必，都是文创地产开发的代表，而去年万科、朗诗等开发商和产业资本都开始进入“城市更新”这一领域。36氪近期接触的商业地产运营品牌MORE，是这个领域的新玩家之一。并在种子轮获得2亿元人民币投资，投资方为致颢投资。

MORE是致颢投资旗下国际化创意空间品牌，主要方向是核心城市的 存量资产的设计、改造及运营 。投资方致颢投资的主要股东为宇通集团和嘉禹投资，后者由龙湖地产的前高管创立，致颢投资也主要侧重房地产市场的投资和孵化。

MORE 总部

与众多办公空间不太一样的是，MORE的特点在于 办公空间的品质提升和国际化 。而商业地产的运营，除了众创空间以外，还包括 商业项目和大型的办公空间，其中大型的办公空间包括500强的企业，商业项目包括创意类公司的体验点，而众创空间则可引进更多的国际创业者入驻。 三者之前相互配合，目标是打造一体化的创业平台。

MORE董事总经历韩茹告诉36氪，项目的定位在于高附加值，因此不会走低价的策略。因此，项目招商的主要对象首先是对办公空间要求较高的企业。比如创意设计类的，500强企业的总部公司，或者国外企业的中国总部。

相比国内大多数办公空间追求性价比，和“租桌子”的实用导向型策略， MORE的特点在于更高层次的办公需求，并追求一定的溢价空间 。在韩茹看来，消费升级目前在国内还是针对C端用户，但是针对B端企业的办公需求，却没有明显的跟上，她预计企业对办公空间消费升级的需求很快会到来。

“对标美国的wework，中国的办公空间环境确实还有很大的提升空间。其中的一个主要原因是年轻一代对工作的态度转变，他们认为工作也要好玩，因此办公环境的优化将是年轻化公司的一个需求痛点”。而值得一提的是，wework进入中国的第一家办公空间，就是由MORE的主要团队操作的，这位团队的国际化创业公司引进提供了宝贵经验。

如果说办公空间设计更新的门槛相对较低的话，那设计运营的团队将是竞争的一个主要因素。韩茹告诉36氪记者，目前MORE70%的团队有海外留学的北京，而公司的设计负责人也是意大利著名的设计师，这可能是MORE在团队上的一大优势。

目前MORE第一项目已经在上海虹桥落地，规模在5000平方米，目前预租率超过30%，预计竣工后2-4个月完成招租。在具体操作上，预计前期选商，后期提高租金，平衡综合收益。据公司介绍，在租金增值能力上，同比周边项目高出20%以上，在资产增值的目标上，则是 15% - 40%。相对来说，MORE主要寻求的是商业地产办公空间的增值效应，这对公司的运营配套设计要求较高。

在具体配套上，我们可以通过下图简单演示：

而在招商的合作上，则 有纯粹包租，跟开发商合作，帮助委托管理运营 （代理公司）和旧改、物业的输出咨询 三种方式。

当然，除了硬件上的搭建，MORE的愿景还是做平台。包括引进不同类的玩家入驻，并持续做内容，包括进时尚秀、设计展等定制化的内容。 在公司看来，软件的部分，占到了公司比重的70%，这也是MORE未来要持续优化的地方。

国内类似的商业地产运营方还有 “意城” 和安垦，MORE表示，这二者也是公司设计上的对标企业，未来的竞争还在于对溢价空间的增加上。

目前公司团队在20人左右，创始人韩茹玮南京大学工商管理硕士，曾任职于上海德必集团，负责过中意设计交流中心、WE外滩等多个项目的运营。

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