年轻人的租房需求真的被满足了吗？租房平台未来的优化点在哪里？
在房价高昂的北上广，租房是绝大部分在北上广工作生活的人的刚需；特别是学生群体，他们在大城市找到一份工作后的第一件事就是要租一个暂时属于自己的小房间；很多租房平台也都意识到了学生群体是他们重要的目标用户，于是纷纷开启了学生认证。
但是这些租房平台真的满足了广大学生群体的需求吗？作为毕业租房大军其中的一员，我感触颇多，这些平台好像只满足了我的基本型需求，而期望型需求却没有被完全满足。
于是我通过市场调研，挖掘出了学生群体对于租房的真实需求，对这些需求进行了收集、分析、筛选，然后设计了“后浪安心租”这一针对学生群体的租房产品，希望此产品对于现有的租房平台有着借鉴意义~
一、产品调研
1.1 产品背景介绍
1.1.1 房屋租赁市场规模
随着置业成本增高和政府政策支持，在线租房行业发展进入高速发展新时期；根据艾媒咨询数据显示，2018年中国在线短租用户规模达到1.47亿人，2020年用户规模有望突破3亿人。
数据来源：艾媒数据中心
根据中国在线租房用户年龄分布图可知，35岁以下用户为租房主力军，达72.87%；其中25-30岁占比最多，为部分硕博毕业生和职场新人；24岁以及下占比21.53%，多为在校生或大学毕业生。
数据来源：艾媒数据中心
1.1.2 租赁面积预测
数据来源：艾媒数据中心
2017年、2018年中国房屋租赁市场租赁面积整体呈现上升趋势，预计2019年达70.7亿平方米，2020年74.2亿平方米，2022年将突破80亿平方米达80.6亿平方米；可见，房屋租赁市场规模在稳速增长，空置房源面积利用水平也在稳步上升。
1.1.3 租赁成交额
2015年中国租赁市场成交总额已经超过1万亿元，租房人口接近1.6亿，预计到2020年租金成交总额将达到2万亿元，2025年租金成交总额有望达到3.2万亿元。（数据来源：中国报告大厅）
随着租房市场的发展，用户越来越注重租住质量的提升，租房的客单价和成交量都会逐渐增加，租房平台的盈利空间可观。
1.1.4 毕业生租房现状
每年都有大量面临购房压力的高校毕业生涌入社会，为租房市场提供了大量新增用户。租房作为多数毕业生和职场新人的刚需，市场需求增量可观，用户天花板较高，各租房平台还有很大的增量空间。
数据来源：中国教育在线
据统计， 2019年全国高校毕业生人数达834万，2020年全国高校毕业生人数预计可达874万，增长率为4.8%；可见，我国的高校毕业生人数在稳步增长。
根据《2019大学毕业生租住数据报告》显示：
- 超过八成以上的应届毕业生表示自己通过租房来解决居住问题。
- 在租房类型的选择上，超过八成的应届毕业生会选择合租,且23%毕业生更愿意和认识的人合租，只有5%愿意和陌生人合租。
- 11%的毕业生会选择租房平台官方app或网站，67.28%的毕业生为避免黑中介和二房东，更愿意直接到正规平台找房。
- 毕业生中女性比男性更加注重居住环境的优劣和个人体验的满足。
- 超40%的毕业生选择地处市区、房屋条件好的房源。且简洁现代风、清新宜家风、简约北欧风的房屋风格受广大毕业生的欢迎。
综上，在租房这一增量市场中，高校毕业生势必会成为租房的主力军。谁能抓住毕业生痛点，打造符合年轻人的租住一体化服务，谁将占据未来租房平台市场的大头。
1.1.5 毕业生租房需求
通过上述《2019大学毕业生租住数据报告》中的公开数据，分析出以下3点毕业生在租房过程中的需求：
- 社交需求——熟人合租；
- 安全需求——正规平台；
- 舒适度需求——室友好，位置好，房屋好，装修好；
1.2 用户调研
为了直接定位到大学生用户目前的租房需求，进一步分析，提取到产品需求，我采取了在线问卷的方式。
通过对有租房经历或需求的同学进行调研，得到80份调查问卷，统计结果分析如下：
1.2.1 租房难易程度
75%的大学生认为租房不易，尽管市面上有很多租房软件，但都只是解决了“租到房”这一基本需求，但并没有把租房变为一件容易的事。
对于女生来说，租到满意的房源更不是一件容易的事，80%以上的女性调查用户都表示租房难，符合上述报告中显示的毕业生中女性比男性更加注重居住环境的优劣和个人体验的满足。
1.2.2 对室友的要求
上述报告显示，室友也是同学们租房的一个重大考量指标，室友的好坏决定了租房的舒适度，特别是女生对此要求更高。
目前市面上的租房app都没有提供租户的详细信息，同学们不能对已入住用户进行很好的了解和沟通；且目前没有app的筛选条件里包括对已入住房客的筛选，这将成为一大用户痛点；这里我先将性别要求作为指标纳入问卷，调查用户需求。
从统计结果可知，80%的女大学生希望自己的室友全是女生，男生则对室友性别没有过多要求；为了进一步验证需求，将性别筛选功能加入房源筛选条件，调查用户的满意度；可见，入住性别筛选是对女性用户很友好的一项功能，小部分男性用户也认为有所帮助。
同时，85%的大学生希望在租房时，能够查看已入住室友的信息。
1.2.3 租赁时间
只有11.25%的大学生的租房需求时间为1个月，大多数同学的租赁时间需求为半年、一年和三个月。
1.2.4 社交需求调查
如果有一个租房社群，80%以上的同学表示他们会加入，希望可以在社群里寻找合租室友或合适房源。
如果有一个租户互帮互助社群，93.75%的大学生表示他们会加入。
综上，现在大学生租房难的问题还没有被解决，且每年毕业人数众多，这块蛋糕如果做好了，可以帮助租房平台纵向加深对酒店民宿行业的整合。
其次，大学生对室友的要求是租房他们租房时的重要参考指标，把入住用户纳入筛选指标和公开用户个人详情页是很有必要的。
最后，大学生的社交需求不能忽视，所以平台需要增开社区，供用户交流讨论。
二、产品概述
2.1 定义产品
通过以上分析，挖掘到大学生毕业后的刚需是“租到舒适安心的房源”，那么他们在实现租到房这一目标过程中遇到的痛点就是找到合适的室友难。
租房平台可以推出“社群化”专业公寓租赁平台——后浪安心租，专注为大学生提供舒适安心的长短租服务，为房东提供出租、营销、线下保洁等服务。
开展“社群化”专业公寓租赁业务，从校园市场切入，纵向加深对酒店民宿行业的整合，扩展“民宿/公寓”业务范围，增强掌控力，成为供给履约在线下（提供以Location为中心的服务）这一类互联网公司的巨头。
2.2 目标用户
- 即将步入职场的毕业生；
- 还未毕业，正在实习的大学生；
- 已毕业的年轻职场人士；
2.3 需求场景
用户预订房源的流程图如下，相比其他竞品，多了对已入住用户进行筛选的条件和查看已入住用户信息功能。
三、业务流程图
四、全局说明
4.1 功能权限
1）是否登陆
- 登录状态可进行产品内所有操作；
- 非登录状态下：无法预定房源；无法进入消息、收藏、联系房东；无法查看已入住用户信息；无法私聊已入住用户；
2）是否学生特权用户
- 普通用户：没有学生权益，其余功能均可用；
- 学生特权用户：房源享有学生价、可以参与积分加倍、可以分享给同学特权体验卡、拥有专属安全客服；
4.2 键盘说明
1）首页、分类、社区页面点击搜索框是页面底部弹出字母全键盘。
2）在评价页面点击评价框时弹出字母全键盘。
4.3 页面内交互
toast、actionbar、dialog这三种反馈形式在这里就不过多的赘述。
页面异常如下图所示：
五、页面功能详细说明
“后浪安心租”底部标签栏有5个标签，分别是：首页、收藏、社区、消息、我的；接下来我将详细阐述首页、房源详情页、房源筛选页具体的页面功能。
5.1 首页
功能：展示活动信息、对房源分类、推荐房源信息。
优先级：高。
前置条件：打开“后浪安心租”后首先显示的内容或点击底部导航栏中的“首页”功能标签。
页面结构：
- 用户位置定位；
- 房源搜索框；
- 活动/广告banner页，4例活动/广告页轮播；
- 房源分类tab导航，共6类；
- 活动标签区；
- 活动房源推荐区；
- 房源推荐分类栏专题区，共2类；
刷新机制：
- 下拉页面进行刷新；
- 进入此页面自动刷新；
逻辑内容详细说明：
1）用户位置定位：系统默认显示上一次用户选择的地址，点击后页面跳转至选择其他地址页面。
2)）房源搜索框：用户可以直接点击搜索框后，页面跳转至搜索框hint的活动信息界面，也可自己输入房源信息的关键字进行特定搜索，比如：房源位置、小区名、公司名等。
3） 活动/广告banner页
- 页面逻辑：4例活动/广告页轮播，点击可转到相关活动/广告页面。
- 页面交互：点击活动/广告Banner区域，活动/广告页面从右侧弹出。
4） 房源分类tab导航
- 用户场景：用户知道自己想要租赁的房源的类别，想要在某一特定类别内挑选房源。
- 页面逻辑：房源分类标签区共6类，点击相应的标签可进入相关房源筛选页面。
5） 活动标签区
- 页面逻辑：活动标签区共四类，点击相应的标签可进入相应的高校学生住房助力活动页面。
- 页面交互：点击“首页”页面中的活动标签，相应的活动页面会从右侧弹出。
6） 活动房源推荐区
- 用户场景：用户想要租赁有活动价格的房源。
- 页面逻辑：专题活动房源标签区共4类，点击相应的标签可进入相应的房源推荐页面。
- 页面交互：点击“首页”页面中的活动房源推荐标签，相应的活动房源推荐页面会从右侧弹出。
7） 房源推荐分类栏专题区
- 用户场景:用户打开APP进入首页，想直接在首页挑选房源。
- 页面逻辑：系统为用户推荐了一些用户可能喜欢的房源，在推荐列表中点击房源可进入相应的房源详情页面，也可直接收藏。
- 页面交互：当点击标签区的各个标签时，功能标签呈现选中状态；同时，页面下方弹出相应类别的房源推荐列表，专题区可向下滑动浏览相应标签下的更多房源；点击下方推荐列表中的房源区域，房源详情页从右侧弹出；点击房源旁的爱心，会有1s房源放入底部标签栏的收藏夹的动画。
5.2 房源详情页
用户场景：
- 用户想看到已入住房客的详细信息，了解一下意向房源的合租室友，比如性格爱好、作息时间等。
- 用户想了解更详细的房源信息
亮点功能：新增房客个人主页查看功能；新增私聊房客功能（未互关只能发送3条消息）。
页面交互：点击房客头像，相应的用户个人信息详情页面会从右侧弹出。
5.3 房源筛选页
用户场景：邓同学实习公司离学校很远，她想和小姐姐一起合租，如果房源里有男性租户会很不方便，需要能迅速找到已入住用户性别为女的房源。
亮点功能：在筛选下拉列表中增加“已入住用户性别”选项。
5.4 社区页面
用户场景：
- 用户想要转租房源；
- 用户想在社区里寻找到合适的租房室友；
前置条件：
- 点击页面底部导航栏的“社区“标签；
- 在个人订单详情页点击“转租”按钮；
页面逻辑：
- 点击搜索按钮，进入讨论信息搜索页面；
- 点击头像进入用户个人中心；
- 点击具体的讨论区域进入到相应的房源发布详情页面；
讨论内容可按最新、热门排序页面交互：
- 上下滑动浏览内容；
- 点击搜索按钮，搜索页面从右侧弹出，同时字母全键盘从页面底部弹出；
- 点击用户头像，用户个人信息详情页从右侧弹出；
- 点击最新或热门，相应房源讨论信息出现在页面下方；
最后，总结一下“后浪安心租”的三个亮点：
- 房客个人主页查看和房客私聊功能——保障安心的租房环境；
- 筛选下拉列表中增加“已入住用户性别”选项——打造个性化的租房条件；
- 加入社区模块——营造成熟的租房社群。
六、总结
首先，通过网上公开数据对毕业生房屋租赁市场规模进行了分析。高校毕业生将成为租房的主力军，未来谁能抓住他们的痛点，打造符合年轻人的租住一体化服务，谁将占据租房平台市场的大头。
其次，通过问卷调查直接定位到大学生群体目前的租房需求，更进一步地提取到产品需求；现在大学生租房难的问题还没有被解决，而且他们有挑选室友的需求和社交需求，特别是女性用户很难找到合适的室友。
最后，如果各大租房平台利用现有竞争优势，推出针对大学生的“社群化”专业公寓租赁业务——后浪安心租，将能纵向加深对酒店民宿行业的整合，提升行业影响力。
作者：Luffy；公众号：产品梦想家
本文作者 @Luffy 。
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