你所不了解的公寓争夺战暗战（一）

2017-02-11 17:09:00

作为2017年的开篇，无论是法税政策的扶持，还是品牌多元化、去公寓化；无论是资产证券化，还是贷融债；无论是大败局，还是厂改房，这些对公寓而言，都只是开始，且远未结束！这场关于公寓的残酷争夺战尚处在第一、二阶段，但互联、物联的大潮却将公寓这个小众的领域推向了前沿阵地。同时，请允许我发表对金融的偏见：毫无疑问，金融是幕后强大的助力，但请别纵容金融跑到前台充当主导作用。

目前，公寓行业仍旧处在且将在长期处在“二房东”租差模式的初级阶段，在新的一年乃至未来的3-5年里，智能硬件、SaaS运维管理系统、开放化平台和公寓实体都将围绕公寓展开一场激烈的争夺战，同时，公寓自身也处在野蛮生长的过程中。从讲究居住功能的公寓逐渐转向注重生活的社区，我们看到这期间有很多新兴的机会。

一、智能硬件争夺战

以智能门锁、智能水电表为代表的智能硬件供应商，似乎有着比公寓行业更加热闹的开篇；让我们先以智能门锁为例，来聊聊各个竞争阶段的玩法：

1、优化功能性

公寓行业对智能门锁是刚需。智能锁有着独特的应用场景与集成空间，回到用户体验层面来看产品价值的话，在满足安全性、稳定性、便利性后，智能门锁对提升租客的体验感作用明显，比如提升安全性、方便进入等。对公寓运营来说，智能门锁也可以防漏补缺，尤其是一些体外循环的运营。同时，还可以节省人力的、提升管理效率、降低运营成本和优化客户体验。

2、提升运营精细度

智能锁有两个核心部分：一是锁本身的稳定，二是用一套系统做支撑，比如通过后台可以很好地查看数据、管理锁，并记住锁的操作。产品通过配套系统，才能发挥更大的作用。目前公寓企业最常用的是，面对用户的业务处理系统和面对房源的资管系统，而集成数据通道服务和权限管理业务的互联网智能门锁管理系统，在其中起到了举足轻重的作用。在集成IT系统甚至是云端系统中进行在线管理，把公寓企业经营精益化是互联网智能锁的深层价值。

3、产业串联野心

以互联网智能门锁硬件+系统为核心，实现用户和房屋数据匹配，并在上下两端系统间实时准确流转，这符合公寓互联网化的时代要求。去呼呼以门锁绑定系统、直连渠道平台的先进解决方案，正在智能硬件供应商的手中逐步实现，以“门锁+PMS+OTA”的形式，将产品消费者、产品经营者、渠道平台串联起来，形成一种高效的产业模式。

去呼呼作为这个模式的先锋，试图以“锁换间夜”的免费模式，逐渐培养B端用户的使用习惯，但最终因种种原因功败垂成。然而现阶段，各家仍在不断地尝试如何将这个巨大的产业链串联，未来正一步步走来！

4、资管入口

公寓资产比较注重两个方面：一是房子的资产，二是租客的资产。智能锁是入口产品，在智能家居场景中，智能锁可以区分用户甚至精确到个人。在整体的智能家居场景里，智能锁可以为B端厂商提供管理上的便利，因为它自带“+”的属性。无论是从B端的管理效率还是C端的用户体验来讲，互联网智能门锁都是基本入口，而在往数据化方向推进延伸，可以产生更多衍生价值，成为巨大的资管入口。

比如：运营商以房客租约向金融机构提出贷款，由于风控体系有漏洞，金融机构很难对常规骗贷等行为作出准确的判断。但如果通过互联网智能门锁传递实时数据，金融机构就会发现该房客并未产生进出记录，在加强审核的基础上，金融机构自然可以提升自身的风控能力。

锁，终将以其功能变成一个媒介。通过智能锁入口，把B端和C端都握在手上，能够控制业务的终端。无论最终利润来源是剥削还是增值，都将大力推动公寓行业整体前进，这实属不易。套路和结果都似曾相识，如同现今的四大OTA，不断在竞合之间徘徊。当年，酒店为了生存，把OTA当作一个重要的客源渠道，快速解决业务流的问题，但这也同时成为其起步最大的痛点——一头扎进了OTA的大战略。这是前车之鉴，其中有的成为炮灰有的成为傀儡。

就像多年前的携程，如果没有携程，酒店业难以快速发展。当然，贡献越大获利也越大，在温水煮青蛙般的温柔攻势下，各种形式和痛点也随之而来：锁贵就分期，甚至免费。对公寓而言，锁免费或分期，会跑的快。但免费也不是白送，可以通过免费间接盈利。可这不是C端的免费玩法，而是给B端免费，由C端长期付款，并产生利润，再由金融直接支付。

目前智能锁对公寓资源的争夺仅仅还停留在合作和想象的阶段，基于智能锁的安全性、稳定性、便利性以及本地化售后服务的不完善和技术弱点，有关连接、功耗，以及安全技术、稳定性、功能性等，都还需要很多时间把功课补齐，这个进程很快也很慢。比如摄像头，其实智能锁上有一个联网摄像头，可以拍摄外部环境是很好的产品体验，但目前因为功耗、技术等原因无法实现。

例如，有租客被锁在门内出不去；还有诸如门锁的颜值与门不协调的混搭；智能门锁对老人小孩的眷顾；智能门锁对租客身份的数字化、隐性化的个人隐私安全保障；智能锁授权对运营和租客的人性化处理，而不是粗暴生硬的断水断电；以及智能锁与安防的融入。

作为人与空间连接的最佳传导机制，未来在实现物联网的基础下，个人线下行为数据的获取会相当多元化，数据量也会变得极为可观。未来基于互联网智能锁能构建一个怎样庞大的生态圈，只能说，一切都有大故事，一切都是值得想象的。

二、SaaS运维管理系统争夺战

业内有云：品牌公寓能玩多大，取决于其是否能找到合适的SaaS！公寓想要品牌化管理，想发展壮大、正规化运作，对管理的效率、系统的需求度也会更高。拥有一套合适的互联网管理系统，逐步实现规范化管理、精细化运营、平台化销售，也逐渐成为公寓运营的标配。

目前，SaaS发展得各有不同，有的选择对管家进行管控的业务逻辑，有的选择对管家进行赋能的产品逻辑，有的针对大型公寓企业设计产品功能，有的针对中小型公寓、二房东设计产品功能。随着资本市场对盈利期望的加深，明年各家会加大对商业模式和盈利模式的探索，并逐步分化：有的会重点发展智能硬件，有的会走到线下参与公寓运营，有的会选择金融服务，有的会选择租房服务。相信，明年会有新的系统开发者入局，这个领域的争夺将会加剧。

1、业务流

一些大房源较多的品牌公寓公司，如自如、青客、优客逸家等，都组织技术人员定制内部的全流程系统，类似于酒店业使用的PMS（酒店管理系统）。更多的公寓管理公司，是使用免费或收费的公寓租赁业务管理SaaS（软件即服务）系统，如好好租、公寓管家、寓小二等。

做公寓管理SaaS全业务流程的节点达上百个，不断将场景纵深化，并且将产品标准化以满足各个不同公寓的经营状况，因而要求产品经理既要把线下业务场景用清晰的产品逻辑梳理出来，又要保证产品的路径清晰和“傻瓜式”交互操作。因此，既懂公寓业务，又懂产品设计的实用的SaaS非常难得。

好用的SaaS要帮助公寓公司解决业务、财务、房源、合同等方面的痛点，如独立运营报表中的指标运营、人员管理绩效支持、有关收益的独立财务报表支持、独立合同管理报表查阅，以及公寓运营切实需要的月报支持、未来收益预测、资产管理在运营物资和财务资产的区分，操作类的业务流程化、标准化等，都需要进行详细登记以及快捷查询、处理，这也是对业务管理系统基本的应用需求。

运维系统的选用，最避不开的是租客交互使用体验，第一它能获取个人信息，诸如帐单、费用、流量、使用统计等；第二它体现了高效解决和处理日常租务的水准，如催缴、通知、退续租等。不同于酒店PMS系统内部运维，面对租客用户必须开放一部分租务信息以供分享和交互。

2、管理赋能

租务管理系统的产品界面要友好且交互性优越，因为系统最终要有一个好的用户体验，能实实在在解决客户的问题，满足最真实的需求。租客管理、数据分析、财务管理等，公寓运营方通过业务管理系统可以管房、管钱、管人、管事，最终将经营数据、交易数据在系统上沉淀，为生活O2O服务提供更多的想象空间。其管理赋能在租务中，通过任务管理、销控、帐单、签约、审批、支付、硬件、报表、权限、租客、数据安全等多个模块完成人与租房连接的纵深发展。

1）经营管理工具：包括管钱（实时账单、财务、盈亏经营系统）、管房（高效、有序地管理房源房态），管事（收租、续租、维修等日常事务提醒），管人（业务流程化、效率化），让公寓更清楚地了解日常经营数据，提高运营效率。

2）资源分析决策载体：平台沉淀了大量经营数据后，一方面可以作为财务业务风控的依据，另一方面，通过分析续租率、市场容量等，为中小房东提供决策指导，让其能够高效、有序地管理房源、招揽租客，避免漏租空置等问题出现，减少不必要的经济损失。

3）开放端口，智能对接：系统开放接口对接智能硬件门锁、水电表等，提供近场服务。

4）一键分发，出房营销：营销分发端口在对接58品质公寓、豆瓣、百度租房、安居客、赶集等。

3、混编模式风口

如果说，好的系统解决了业务流，匹配前端B2C+C2C交易平台搭配后端的SaaS公寓租赁业务平台混编模式，是不久面向公寓另一大惨烈的争夺战；从公寓租赁业务系统在品牌公寓市场扮演的关键角色上，可以对“企业服务”（To B市场）以管窥豹：

（1）SaaS不是去某个项目定制一套系统，而是行业内通用、同时基本适应通性与个性需求的标准化的产品；

（2）SaaS为B端用户做好服务，租赁业务SaaS是为职业房东（小客户）和品牌公寓（大客户）服务的，目的是为了提升管理效率，降低人力、物力成本；

（3）SaaS优势在于基于云服务无需专人维护，且有大数据技术支撑；

（4）To B与To C是两个存量的领域，是一个密切联动的系统，最终都要为C端用户传递价值。

在公寓租赁市场，只有SaaS系统没有交易平台，后端商品上传了没有销售，还得去58刷帖或者自建App导流；而只有交易平台，没有SaaS系统，大量的真实出租房源的供给也就成了问题。

“SaaS+交易平台”既做租房体系，也做云管理系统，混编模式在找房匹配、支付、业务流程、租后服务等维度提高C端黏性，一旦SaaS与交易端打通，公寓方除了提升成交率以外，还可以利用平台数据随时调整出租价格、组织促销活动，并根据用户偏好优化出租公寓产品，为特殊人群做细分的品牌公寓，平台并依据租赁大数据，提供装修、搬家、保洁、保姆、金融等长尾服务；而现状用“系统+金融+流量”的体系是目前大多采用的方式，然后承载其他业务如租房服务、生活服务、金融服务、广告服务等，全方位综合增值服务，协助公寓主挖掘租客价值，提高收益。

势必“SaaS+交易平台”迎来大风口，得SaaS者得天下！！

4、获客能力争夺

要想有交易，就必须拥有大量B端和C端的容量，这又回归到了本质和起点，“百间房周期”是衡量长租公寓公司的运营能力的重要指标，即100间公寓一起推向市场，在几天之内可以达到满租。该指标反映的是公寓项目地段、配套、客群定位、定价、产品设计等等运营参数，在Warm+公寓最新开业的一个项目中，这一个指标已被压缩到十天，而在“万科驿”科技园店开业之后，这一指标为三天。这是首要解决的关键问题。

即客源是什么？客源从哪里来？客源留存时间周期？客源强关系网优势！不同于二房东贴个小广告有人问津，从“时间成本”方面来解释这个价值差异，3个月和2个月满租，收益可不仅仅是中间一个月的流水，还有本身要承担的物业租金。

单纯从长租公寓的经营来讲，空置率：解决整体房源中未出租房源的间数，则获客能力显得至关重要；除了本身公寓企业/房东在这方面的优劣争夺，系统方在维护促进“交易”更是不遗余力。

1、营销策划活动+C

品牌或媒体基因的服务公司，通过营销策划活动终端表现获取大量目标用户群基础数据，并且在“懂”用户上的质量极好；通过各大小媒体新媒体迅速引爆和导向关注，对，是导向！

实施过程中，同时整合政策资源、出行资源、服务资源等等一同加入跑起来，例如深圳合屋的青年乐巢计划、首届中国（深圳）租客嘉年华大型活动，V领地的敢做、敢约、敢想、敢拼、敢梦、敢创、敢爱“敢young”球幕嘉年华活动等，除了能够面向B端实实在在的提供了公寓每月缴尽脑汁自娱自乐的社区活动外，本质上是做一个优质租客聚集的的目标C群，自豪的调动了青春的亢奋，活跃度和参与度，整合引流了一大批诸多公寓、物业、城中村、合租、观望的准租客到达“共享鱼塘”，这个鱼塘可以无限大！

2、线上线下地推积累

有实体运营经验，拥有互联网基因和背景的服务商，相对更加低调和务实，通过线上、自媒体、网络、公众号、头条、58等信息平台、地推，以及通勤、出行等生活周边服务各种渠道，结合自有的营销策略和体系活动，低调的在网络和地面蔓延和汲取；话题营销、热点借势、联合推广、朋友圈、硬媒广告、信息平台、炒作、主题赞助，乃至小广告、传单、夹报、论坛、Q群、游戏、刷单等等各种方式，集合终端门店的投放，悄悄的在输出强品牌影响力和号召力，输出强服务能力；

3、商家签约切客

不得不说这一点，用了“切客”这个不友好的词汇来表达；作为系统也好、交易平台也好，落地点必须要到达B端，通过大量的友好签约，非常柔性的合约内容，要么是佣金的初级中介交易，要么是深度合作的支付型交易，更多的公寓主认为是服务商提供的必须服务，比如客源引流输送，APP、展架广告、甚至是店员销售补贴，条件只有一个，用他家的系统、平台、和支付，也供应大量的C端准客户予以共享，同时提供大量的礼品、引流、T+0、金融支持、分期，帮助公寓商家做活动、赞助、运营分析、甚至补贴、烧钱等等，一切看起来都那么美好；O2O租房拼得是线上渠道线下服务，这点毫无质疑，悍比曾经强悍的去哪儿、美团、外卖的地推团队，实实在在的解决了公寓生存的第一要素：空置率！！

反过来再看，公寓方迷失了自己主张，没有自己的销售渠道、客源来源，和客户粘性，在服务商烧钱的过程中，市场教育和市场培育把B端和C端都培养成为了“依赖”，在终端门店大量的引流汲取，把资源投放整合重点集中在参差不齐的商户门店，带来用户群的庞大，远比各种营销手段来的更直接，更容易；但好在最终落脚点都放在了用互联网方式即强IT系统来实现黏性和维系，以实现商业价值的和增值附加值。

简单来说，一家公寓签约服务商，要求必须使用其SaaS系统来管理和交易，客源渠道来源本是多样的，原本服务商能够输送30%客源，在加上自己发展的70%客源，是个满意的结果；通过SaaS系统管理和交易合作后，100%的客源已经分享让出，人家用30%的基础量换的100%的用户量，无形额外增长70%，而自身基于IT、基于产品、基于服务、基于可选项优势的沉淀基本可以忽略不计，并且随着B端的不断扩大和滚雪球，C端的积聚和B端的匹配输出，变的更加丰富，更加容易和更加便利，这是个强关系！酒店业离开4大OTA死一半绝对不是骇人听闻的故事！

这很可怕，但又坦然接受，“术业有专攻”，精细化，本身就是个社会分工的范畴，专业的人做专业的事；能先活下来，才知道活的好不好，这就是个时间成本资本游戏；

4、社群强关系

基于平等、分享、互动、友爱的社群强关系获客能力和活跃维系能力作到极致，令人瞠目结舌是一种什么状态；500人微信大群N个，活跃度常年保持在85%，公寓项目仅意向时满租率就到35%，样板阶段签约已到80%，百间房周期不足一周，出房即满房的状态一方面反映了需求的庞大，一方面更加昭显了社群强关系的运营能力，来自互联网基因运营的公寓项目团队租客签约没有低过80%；据说，内部微信群、朋友圈单签约租客转介绍能力就保持在40%以上，意思是，公寓实际只需要一半签约，其他一半租客代理就能转介绍满租，在租客内心的认同度该有多高！