专访优合空间：存量房时代下办公租赁市场的生存之道

转战互联网金融、开发新模式、提高佣金、功能改造……存量房时代发生的所有事情都并非偶然。正如优合空间恪守运营效率实现资产价值优化也是目前市场的一个不言而喻的方向。商务地产市场的生存之道如何？也许可以通过优合空间CEO李霞的访谈略窥一二。

办公租赁已经引进和创新很多新模式，优合空间在这一领域是如何做的？

对于大多数创业团队来说，联合办公模式有着其显著的优越性，因为它在节省成本的同时又提高了办公环境质量，因此我们起初便借鉴了WeWork模式，用精美的办公室、舒适和优质的公共区来营造年轻人向往的办公氛围，正如我们现在正在运营的YangOffice，而创业者们大多也都很欢迎这样有着十分优越的办公环境、租金很合适并且同时还提供很多配套服务的办公空间。在客户入住后，YangOffice不仅能满足其办公需求，贴心的行政和IT技术支持等服务也使得客户的工作更加顺畅。我们精心打造的办公环境都会达到或超过客户的预期。许多优质企业随着自身的发展在这里扩大了规模，提升了实力，部分企业还成为我们紧密的合作伙伴。

YangOffice样板间一角

把房租出去仅仅是开始，如何保持现金流量不减又能提高租金回报率，才是问题的核心。随着创业人群数量不断上升，租房需求出现层级化，联合办公模式将来无法满足所有客群。而据我们在YangOffice做过的客户调查，目前已经有相当一部分创业团队为了节省时间成本，希望办公室兼具居住功能。因此，我们在YangOffice成功运营的基础上切入了一个办公+居住的新模式——创业宅。创业宅和传统的soho办公不同，我们将租客从“封闭”的办公空间带向互动和共享，并帮助租客促成新的机会。

相较于YangOffice，创业宅对于运营的要求更高一些，模式也更复杂。它考量的是以办公为中心集合生活、娱乐、消费和商务活动的综合运营能力。因此我们初期选择物业和空间策划时候非常的谨慎，因为这些品质直接影响出租率和资产价值。基于以上考虑，创业宅的运营点我们选择了临近CBD的位置，并且考虑到住宅的舒适性、生活品味以及景观条件最终锁定双井合生公寓。为了给每个客户提供精准的定制化装修和配置，我们在空间改造方案上投入了大量的精力，并且施工采用环保和进口物料。

创业宅样板间一角

今年全国的办公空间存量仍处在增长阶段，在这样的市场环境下优合空间机会点在哪？

存量持续增长的环境下，业主比以前面临更多的挑战和考验，提升运营能力、填补合作资源缺口、控制成本、拓展资金渠道，每个方面的不足都可能让存量资产价值受损。在这样艰难的环境中，业主需要一个专业能力强的团队来整合优化资产价值。这一市场需求随着存量房数量正在不断增长，而优合空间正在努力的方向是通过资金注入和高效运营达到资产增值，恰好可以满足现在市场的需求。

优合空间如何保持盈利？

空间租赁的每一种模式都有自身优势和盈利点，但是在今天资产存量过剩的时代，单独靠模式去盈利越来越难。模式创新是盈利的重点之一，真正保持盈利还要综合考虑运营、管理、服务、成本控制等能力。

优合空间本身并非单纯的资产运营方，在资产管理过程当中，可以是投资方、管理方、运营方或承租方，承担多个角色的综合型商业体。我们在运营一个项目之前对业主资产会先进行考察，根据实际情况制定不同的策略，也许会进行投资或改造、装修或运营，以此确保资产增值和不断收益。

优合空间的核心竞争力是什么？

经过两年大量的经验积累和实践，我们对现有的租赁模式有很深刻的认识，不同的租客在位置、空间氛围、服务、价格以及适用性上对这些的要求不尽相同，我们的优势是通过整体的运营把控，选择最合适的方案帮助业主解决问题。用我们的案例来说，YangOffice出租率到达70%仅用了不到三个月时间，创业宅不到年的时间就实现了满租。我们尝试的模式都在短期内达到了预期效果并形成品牌，这一切收效是基于我们团队的综合运营实力。相比较而言，我们的核心竞争力是在这整个的过程中的运营实力，如执行效率、品质把控、增值服务等等。经济模式创新和复制扩张在短期内可以获利，如果不重视运营，相应的会带来租客体验变差，长此以往对于资产价值构成的威胁就是空置率上升，现金流量下降。管理资产价值不能急功近利，把效率、品质、服务贯彻到整个运营过程中，才是这一市场的生存之道。

​优合空间的未来是怎样计划的？

为房产业主提供运营方案是我们目前正在做的事情，在运营过程中我们会将成熟的项目品牌化，不同的客户需求对应不同的品牌服务，例如目前取得成功的两个品牌：Yang Office和创业宅，都是以办公为核心，结合工作+生活+消费+商务活动的空间服务。随着我们的综合实力不断增强，企业规模也会不断扩大，我们会开发更多品牌化的新项目来满足商务地产市场的新需求。优合空间将成为多品牌化的综合服务运营商。

政府对于房产存量的态度逐步引导房地产商或产权持有人从一锤子的交易转移到租赁使用的常态化。租赁政策扶持下，商业房产业主亟需将不再是物业管理或是开发商承诺，寻找一家优质资产运营商才是资产保值的关键，相信像优合空间这样介入较早并以资产管理和运营为主的专业化服务企业将成为这一变化的引导者。

关键字：产品经理, 优合

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