公寓运营的基础是交易规模和效率

2016-11-14 11:45:00

超级产品经理

【猎云网（微信：）】11月14日报道

互联网正在房屋租赁领域深度发酵，风口上起飞的正是长租公寓行业。面对不断增长的刚需租赁需求，巨大的房地产存量市场，长租公寓行业吸引了各方关注的目光，而全国2.5万亿的租赁市场规模以及未出现垄断型巨头的行业发展阶段，则让众多创业者和投资人对这个行业的发展潜力和市场红利有了更多期待。如何在这个充满竞争的领域站稳脚跟，赢得长足的发展空间，是每一个行业从业者深思的问题，而满足用户需求，提升交易效率，创造规模化效应，无疑是行业发展的核心诉求。

相比房东挂牌，中介牵线搭桥的传统租赁模式，长租品牌公寓的最大特点是以房屋托管为基础的运营模式。公寓运营商通过与业主签订房屋托管合同（托管周期一般为3-5年）取得房屋的长期使用权，经过标准化的装修出租给C端用户，并提供保洁、维修等一系列租后服务。在这个过程中，运营商面临的最大风险是房屋空置带来的成本压力，因此提高房屋的交易效率成为企业立足和发展的基础。

提升交易效率势在必行

与房屋买卖类似，长租公寓行业在运营过程中也会产生库存，即房东托管给运营商的房屋，而提高去库存速度，扩大市场占有率，则是运营商盈利和发展的重中之重。在实际操作过程中，运营商收入的房子存在至少一个月的免租期，在免租期内运营商不需要付租金给房东，但依然可以向租客收取租金，因此免租期的租金收入成为运营商利润的主要来源之一。如果未能在免租期将房屋出租给租客，就会产生租金损失，减少收益甚至造成亏损。

事实上，提高交易效率的意义不仅是保证公司利润，更为后续的服务升级和业务拓展奠定基础。交易效率影响着运营商管理的租客数量，只有在保证交易效率的基础上，运营商构建的租后服务平台、公寓社交平台、房屋资产管理平台才能够获得更大的发展空间，覆盖更多人群，使行业触角不断延伸。在这个过程中，交易效率扮演了地基的角色，其他的附属功能都以此为基础建立，地基的质量决定了整栋楼的高度。

“交易是服务的基础，包括保洁、维修、社区活动、金融产品在内的租后服务，都是基于交易效率提升而构建的多级转化模式的具体体现。在长租公寓行业，交易就是那个1，一系列租后服务则构成了1后面的许多个0。如果这个1不存在了，那么后面的0也就失去了存在的意义。”爱上租CEO童浩表示。

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（行业的未来趋势之一生态化）

作为互联网与房屋租赁行业深度融合的产物，长租公寓的未来不只停留在房屋租赁层面，而更多得是通过完善房屋配置，实现流量转化。租赁交易达成的背后，代表的是运营商管理的房间数量、租客人群和房屋资产。提高交易效率能够帮助运营商形成规模化效益，降低运营成本，为租客提供更高性价比的租赁服务。

当一个公寓运营商管理着800万间房屋的时候，它可能同时管理着1000-1200万名租客。他们构成了一个巨大的商业市场，家居品牌能够通过与运营商合作，使产品直达目标用户。这一模式在帮助运营商优化盈利模式的同时，提高了租客的居住体验，而建立这一模式的前提，是交易效率提高后带来的规模化发展。

巧用互联网工具提升交易效率

爱上租开发了针对租客的PC端网站、移动端网站（M站）和APP系统，并与内部的ERP系统对接，从在线找房、需求匹配、线下带看到协商签约、租后服务无缝衔接，实现线上线下的交易闭环。爱上租员工可以通过ERP系统及时了解用户需求，并针对不同需求指派相应的负责人跟进处理，最终完成签约。

“与PC端和移动端网站相比，APP的开放性更强，也更符合用户习惯。”爱上租产品经理表示。“APP能够帮助用户实现房屋搜索、线上签约、缴纳租金、预约维修等服务需求。尤其是在租前阶段，用户能够综合价格、地段、租住模式、户型、朝向等房屋信息，在APP上锁定目标房源并直接与租房管家联系，实现线下带看。”

在完善基本功能的同时，爱上租希望将APP打造成一个开放式的用户服务平台，对服务内容与用户需求的匹配度等方面进行在线评价。公司经过对用户反馈的综合分析，得到更高效的匹配算法来指导实践，使服务和产品能够更好得契合用户需求，从而提高交易效率。

“我们正在通过APP系统帮助用户完成自主线上签约，这个功能实现后将极大得帮助我们提高交易效率。当你去找一个租住在爱上租公寓的朋友时，如果对朋友房间旁边的一间空房很满意，你很想把它租下来，那么你就可以通过APP找到这个房间，直接完成签约。自主签约可能会成为未来更加普遍的交易模式，我们也可以通过老租客带看等形式发挥自主签约功能的最大价值。”产品经理如是说。

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（爱上租App）

与APP系统不同，ERP是一个基于后端的资源管理系统，支撑着爱上租的诸多信息传输和数据处理功能。根据后台数据分析，它可以告诉业务端哪些租客的租约即将到期，并提前预判租客续约的可能性，方便业务人员提前进行客户沟通，为房屋的下一次交易做好准备。

同时，随着爱上租楼盘字典的建立和完善，不同区域的楼盘有哪些可租住房屋、小区物业管理情况、附近商圈的辐射范围、交通便利程度等数据都会被一一搜集整理，输入ERP系统建模分析并构建逻辑运算程序，形成一个庞大的数据监控系统。通过这个系统，后台能够给业务端提供合理建议，优化房源与用户需求的匹配度，甚至根据用户习惯和搜索关键词推荐合适的房源信息给用户。在这个过程中，运营商不再被动得等待用户，而是通过需求预判和定点信息输出，在与用户的互动中掌握主动性，吸引更多潜在用户，提高交易效率。

在交易效率提高的同时，保障租后服务质量对于稳定租客规模，降低租客流动性至关重要。爱上租希望在ERP系统内搭建一个以提高租客体验为宗旨的第三方服务平台，为租客提供包括保洁、维修、租金管理、社区活动等内容在内的多重服务选择，最大限度得解决租客签约时的后顾之忧。同时，爱上租正在不断完善ERP的各项功能，其中很重要的一部分是对第三方服务平台的管理。建立一个基于租客反馈的针对第三方服务公司的在线评价系统，通过与APP端的连接实现用户评价数据的实时传送。同时，在ERP系统内构建大数据分析模型，及时发现和解决服务中的漏洞和不足，进一步提升用户体验。

除了对第三方公司的服务进行监督管理，爱上租还设立了专职的服务管家，他们专注于服务租客的不同居住需求，帮助租客解决居住中的种种突发问题，让租客感受到家一般的温暖。“我们十分重视社区的概念，通过组织丰富多样的社交活动，鼓励租客告别单调的生活模式，在互动游戏和面对面的交流中释放自我。”社区负责人如是说。

超级产品经理 （社区活动图）