我走进了你离开的联合办公

相信很多人都读过卢俊先生的那篇：“我还是搬离了联合办公”。从文章发出至现在，不断有朋友转给我，在他们看来，联合办公目前是在被大众质疑的形态。我认同文章的部分观点，只是我仍然站在联合办公这一边。

正是认同文章里关于“ 当初我因为一个个温暖的故事来到这里，到了这里后你却告诉各种现实预算。 ” 我们在1月1日搬入了一个联合办公社区：联合谷集社。搬进来的原因不是因为这里拥有温暖的故事或者其他什么吸引我们，恰恰因为这里什么都没有；卢俊先生都逃离的联合办公，我们偏偏在它雏形的时候进入，是墨社的小伙伴特别免疫不怕联合办公这个毒药吗？ 或者，“'卢俊先生'，你去了假的联合办公” 。

1 . 当我们讨论联合办公的时候，我们在讨论什么？

事实上，过去一年大家看到的联合办公，绝大部分是集中式共享办公而已。联合办公（ Co-working Space ）本意是协作办公（ Co-work ），除了将传统办公中设施统一起来组成公共设施，比如会议室、厨房和前台，联合办公还应该具有社区现象（Community Phenomenon）。除去社区现象的办公空间，就像群租房一样，将1500平米的空间拆分成狭小的10 - 25平米，大家在同一屋檐下但是互相不会来往，更没有什么“联合”可言。

难道联合办公不就应该是这样吗？只要有适合我和团队租金价格的创业空间，设计上看起来很舒服，就够了不是吗？什么是社区现象？办公社区跟我有什么关系？今天我们将逐一展开说明。

曾经我们跟大家一样，以为联合办公就是创业团队在众创空间里一起办公，平时参加一些创业活动，闲暇还能做做运动，享受一些免费啤酒和瑜伽课程，日子就完美了。谁又不是呢，但是先允许我们替各位创业团队的你和你的老板算一笔帐：

上海的联合办公均价目前是￥1800元/人，这里我们说的是地段好，交通方便，还能偶尔见见人开会。这样的地方人均日租价格是1800÷30 = ￥60元/天。联合办公的平均面积是4 - 10平米/人（人均面积越大说明公共空间越大），那么也就是60÷6 = ￥10元/平米。而这些地段好，交通方便的物理空间周边的传统办公物业价格均价也是在￥6-10元。

传统物业价格不高，但是一个人是不可能独立从传统物业租下4平米的地方做办公室的，园区和写字楼办公租赁的基础面积也在60平米以上，极少有50平米以下的，因为越零散管理成本越高。而在联合办公有开放工位能坐下1个人，还有私密空间25平米能坐下6 - 8人。那么这些空间就是在解决10人以下的团队的办公问题。 在优质地段，联合办公空间提供的是适合两个人以上的传统办公无法填补的市场。 看了还没概念的，记住这些数字，以后你创业的时候用的到。

做为创业公司老板，你在1-3人的时候选择非常多：星巴克能坐下多个人的座位是3平方米/人，在星巴克平均￥30元就能工作一整天的基础上，大多数时候一个人买咖啡就能占有两个至三个人的位置，而且星巴克门店的数量非常多，实在不行还有Costa甚至麦当劳。只有当你的项目进入了更加紧密的状态，3个人至以上需要更多时间在一起讨论和工作，你就开始寻找联合办公这样的物理空间了，你的开销也从不固定的￥30元一个人，上升到几乎￥60元一个人， 此时拥有一个稳定的WIFI，一个需要预约但是相对私密的会议室，还有一些储物空间存放你的个人物品就变得重要 。

创业公司需要飞速发展，特别在现在这样的经济环境下，仅有3个人的团队普遍是无法做到足够好而进入投资人视野的。那么你的团队就将拥有市场、销售、技术、运营等等，轻轻松松就从3个人的团队成长到6 - 10人。但是如果你还在最早的联合办公，那么你需要支付的人均每平米开销并没有下降，而是停留在￥10元以上，拿一个典型的例子说：一个六人的房间， ￥1800×6 = ￥10800元（25平米的房间每平米单价￥14.4元），10人就是￥18000元。这时候3-4.5平米的空间已经很局促了，因为人数越多的团队相互间的沟通和交流跨度越大，越碎片化，不能只靠吼，会有更多的面对面交流： 在一个相对开放的物理空间里，组织架构的灵活性很大程度决定了团队的生存能力。

我们无法确认3人团队获得100万融资的概率有多高，或者团队在6人至10人的时候是否能成功获得下一轮融资。但是你转身问一下你的投资人或财务顾问， 在你的项目刚起步的时候，每平米￥10元以上的房租开销是否太高了？ 因为当团队到这个数量，在这个价格能租到符合地理位置要求的传统物业并不困难，外加一些装修和家具，成本可以控制在￥10元以下。这里只列举出上海的例子，其他城市的读者请自行咨询中介和计算成本。

会算账的不仅仅有你的创业团队和背后的财务顾问，在地产行业的诸位产品经理也做过市场调查才大举进军联合办公产业的。我们站在他们的角度，看看什么样的物业才适合租给咱们。从地产角度来说，他们的目标应该是能拿到每平米￥10元以下的物业，最合理的在每平米￥6元以下，这样有￥4元甚至更多的成本空间可以投入装修和后期的运营，才能满足最终均摊到团队手上的人均平米价。

众业主们在这个基础上，拉长物业的租期至5甚至10年，就能实现长期盈利。其中还能做的是：
不计或降低物业成本， 比如自有物业、或国有及低廉物业（老建筑改造）

降低装修和运营成本， 比如批量和统一使用物料供应商（装修和家具等）

扩大整体面积，提高私密空间的数量，将每平米的开销和投入降低，提高整租率

所以你看到的一些联合办公，公共空间越来越小，地段越来越偏，房间越来越阴暗奇怪，但是整体面积越来越大；越来越多的陌生人你不认识，除了每月支付租金以外你和空间再没有更多交流；你也别怪他们“ 杀熟” ，传统物业都会有免租期，在联合办公行业里变成的早期的折扣，或者将中介费（15%或一个月的租金）折算成优惠吸引客户入驻只是行业常规。一旦一个空间人气够了，完成了租赁目标，运营的投入将大打折扣，服务质量也将切换为 “维持” 而不是 “尽可能的更好” 。

2 . 难道我们真的不适合现在的联合办公？

我们估计看到这里有80%的创业团队成员会关闭此文章，这里已经给你答案了。像建议过去所有咨询我的创业团队CEO一样，我给你们的意见就是： 尽可能不要选择联合办公空间 。相对比起来孵化器更适合你们。区别就是：孵化器不仅普遍物业成本低廉（都在相对偏僻的地段），运营团队的服务性质更强（目标入驻团队成长而不是租金），对私密空间的面积要求灵活可大可小（入驻团队的私密性相对不那么重要），除此以外对比传统联合办公物业更多了一项： 社区现象 。

大部分的联合办公行业仅仅是满足租赁目标而已，所以各位在的联合办公空间如果你还对他们满意，那说明他们不仅仅上面三点都做好了，而且还在努力满足 更高阶层的需求 。

知名的联合办公需求金字塔

这张图片是我们根据过去一年多中国零散式办公市场列举的需求，越早期的团队需求越底层，反之越高。对比国外，中国用户的需求还只在联合办公底层。

为什么要对比国内外的需求？从办公的本质来看，欧美早就超越了“办公”，有一本书，《格子间 - Cubed》深入的介绍了办公空间过去数十年的变革，在这方面希望深入探究的可以看一下。简单来说，联合办公文化不是从天而降的，Co-Work在互联网兴起之前就非常受关注，与此相关的方法论以及实践，加上互联网的推动，逐步形成了今天的Co-working Culture（联合办公文化）。简单来讲，就是绿色方块（金字塔四层）以上的需求。

3 . 你确定你对金字塔四层以上有需求？

为什么不呢？
从金字塔四层以上开始我们定义为“办公社区 Workplace Community”需求。欧美的社区现象非常普遍，这个现象简单的特征就是“有一个特定群体归属感，成员都有贡献并且分别承担群体成长责任的感觉”。从高校开始一直到工作，因为总体人口数量的原因，欧美的办公群体更需要公共责任的分担，以及公共价值的认可，所以人们需要更多的支持，也同时有更多时间支持同等价值观的他人。反问一下在你所知道的范围内，你或者社区他人对社区的贡献是什么？简单提出意见不算，还得有有实际行动：介绍A加入B的团队、给C做了一次经验分享帮C实现个人成长、参与举办一次社区活动并且带来口碑和影响力等等。诸如此类的，如果各位没做过，那么也就可以说， “你去了假的联合办公” 。这些事情在例如Impact Hub这样的社区都是小事情，他们的会员甚至可以参与定制空间， 你们的空间允许你改变墙面吗 ？

在搞清楚我们的需求以前， 试想我们为获得这些贡献了什么？是否仅仅是￥10元/平米/天？

其实创业团队才是 最需要社区现象，最能从中获益的那群人 。很可惜，中国的大环境下，普遍创业公司中符合“社区贡献”和“等同价值”型人才集中在CXO，这些人兼备上述需求的功能和追求，而创业公司的团队中，只要还是在联合办公这样环境里工作的，80%都是“不需要”办公社区的人群：毕竟在招聘的时候，这不是必选，而具备社区能力的人，薪资要求都不低。请问各位CEO和HR，你们在面试的时候听到“ 我挺喜欢这样的办公环境的，国内比较新吧？还是第一次接触 ”的时候是不是眉头一紧。更何况，具备社区贡献能力的人，在你们的融资BP上的变现能力如何量化和体现呢？除了CEO以外？换成是你，最后一次跟其他公司CEO面对面交流10分钟以上是什么时候？

在我们所听和看到的欧美联合办公空间里，社区现象是由一部分人营造的，并不是全部。但当中国的CEO们几乎都在努力 拜见需要拜见的人、对自己的业务三缄其口、没有时间参与社区活动的时候 ，社区现象是如何呈现的？社区会员又如何从中获益？

4 . 什么是社区现象（Workplace Community Phenomenon），它的特点是什么？

简单归纳起来，联合办公社区应该具备的三个特征是：拥有共同的话题（Common Topic）；公共的事件（Public Event）；公共的服务（Public Service）。比如：创业团队在社区应该找到创业相关的话题、平面和建筑设计师应该有不同的话题、律师和咨询师关注的话题也不一样。 话题交流的形式可能是微信群、社区里的软木板或者自己的APP甚至网上论坛。

从共同话题必须衍生出公共事件，这里的事件不仅包括活动，创业团队社区应当有路演和创投对接会、设计师社区应当有作品欣赏和分享，还应该有不同项目和资源之间的交换和交流，形式可能是访谈、座谈和工作坊。换个说法，就是要有公共事件来提高话题的转化率，而公共事件必须来自于共同话题。 这也是为什么几乎所有联合办公空间举办的各种活动只有少部分社区会员参与，并不能解决会员的根本需求。

有了公共事件以后，就必须有公共服务。当社区会员对话题作出反应，社区建立公共事件来转化话题以后，就必须提供公共服务，比如创业团队的导师服务、设计师社区的公共软件和设计模板共享。形式可以是对社区的会员所有的话题进行分类、转化，赋予实现提供支持。 所以创业社区里举办的创投活动，歪打正着，简直一步到位。

如果我是社区会员，社区必须非常清楚我能带来什么话题、需要和追求什么话题（兴趣、标签和成长），这是社区会员贡献的初衷。我需要寻找某个话题的交流对象，在社区公共事件中得到满足，便是社区会员互相贡献的过程。当我们交流的话题结束后，能有实际的体现，比如成为合作伙伴、被投资、作品被展示在空间里、参与到活动的定制、为社区喜欢我的项目的其他小伙伴提供了帮助，全程必须有会员和社区的双重参与，这才是社区服务的体现，也完成社区现象的闭环。

非常突出而且典型的案例其实是后期的氪空间，团队加入的共同话题必是为成长，36kr和36kr背后的投资机构形成了非常好的公共事件与服务。看到这里，你应该能够理解为什么孵化器比联合办公更具备联合办公的特质。除了氪空间，还有一些非常值得关注的孵化器，例如太库、XNode、InnoSpace+、Stories、IfGeek等等。 如果你是在以上孵化器呆过的团队，你应该知道很清楚为什么你比其他孵化器的团队成员更成功。 这也仅是众多可量化获益的一部分。

长远而言，我们更希望中国有越来越多的联合办公社区而不仅仅是孵化器，主要有这几个原因：
孵化器的目的性太强，资本驱动环境下的中国创业项目并不能100%成功。在联合办公环境下的项目和个人更容易成功，并不是为了拿到融资。

孵化器更注重的成长单位是项目和团队，并不是社区个人。联合办公里每一个人都有更多的成长机会。

联合办公并不因行业而有差别，因此更开放，更适合多元化的新兴市场或传统市场转型。

联合办公带给会员的权益大于孵化器（太多太多了）。

相对比孵化器，联合办公讲究全面的个人成长和团队协同能力。联合办公适合应用到各个行业，甚至进入传统办公体系，是未来办公模式的发展方向之一。那为什么联合办公这个舶来品现在在中国就不那么漂亮呢？时光倒回两年前的今天，是不是大家都在宣传WeWork？

5 . 联合办公鼻祖不是WeWork吗？

Impact Hub更早，人家怎么不说鼻祖抑或楷模呢？

WeWork不是很多创业团队吗，照你这么说，WeWork估值高难道不是因为创业团队多？ 人家那是Entrepreneur！拜托，直译是企业家！是比商人（Businessman）还要高级的物种，他们不仅支付的起WeWork￥3000一个月的工位，还是办公社区里最活跃参与活动和社区建设的一波人。更何况WeWork模式原本就建立在美国这个拥有强大社区文化的基础人群之上，拥有围绕社区创新（Community Centred Creatives）的背景和基石，其实有价值的是其精英社区本身。

那欧美的联合办公还有很多自由职业者呢！中国不也是有很多自由职业者？ 当欧美的自由职业者在各行各业成为领军人士的时候，是因为他们专业，口碑好，从事自由职业的同时可能兼任某司高级职务，总而言之是经验（精英）人士居多，并不是 廉价劳动力。 其实两年前，毛大庆先生们也不知道，双创政策下能否带来全新的地产产品机会 - 解决商业地产存量问题。 所以，联合办公从业者们是不是挑错了榜样？ 新房不如做传统的好卖、旧房改造一不小心成本比新房还高，这些，都是WeWork学生们的附带损害（Collateral Damage）。

6 . 那联合办公还有机会吗？

还好，中国的现象也在转变，只要特赞Tezign.com和Coding.com这样的平台发展越来越好，中国的自由职业者的状况也会越来越好。与设计和开发并肩的同时会有更多的行业加入，律师、咨询、投资等等。市场在逐步适应联合办公这些产品，也在逐步淘汰。

从2015年下半年起，联合办公就在经历第一次变革：去地产化。联合办公品牌背后的大小地产商在松手，地产因素变的越来越不重要：每平米的租金回报过于零散；物理空间不能太大，超过1500 - 2000平米的管理成本要大于1000平米。 地产行业但凡进入这个产品线的都在寻求退出（Buy-out）或者推动产品线独立盈利。

时间到了2016年，小型独立联合办公已经开始倒闭或者被收购。大型的品牌通过将小品牌收入囊中，提早完成市场占有率。 同时有更多的资本开始进入姿势正确的联合办公品牌 （比如naked hub，联合创业办公社等），其他独立品牌开始越来越清晰的选择孵化器（XNode）和高级服务式办公（米域、方糖）的模式。这是第二次变革。于此同时熬过头几年的联合办公品牌：一起开工、思微、纳什空间，也将继续发扬光大。

从2017年起，联合办公的第三次变革算是正式开始， 这便是所有“自由、创新”者将感受到的，真正具备社区属性的联合办公开始普及 。当三次变革都完成了，联合办公才能被称为真正的“联合办公”，不辜负Co-working的本意。具体的变革内容将会是什么，我们在日后的文章里会深度分析，现在可以列举一些我们所看到与联合办公所接近的场景，给大家脑洞大开一下：
苹果店的GeniusBar，具有社区现象，同时你能通过GeniusBar报名学习苹果的办公工具，苹果的操作系统很大程度上就是协同办公的最佳工具。

精品咖啡店的咖啡师Barista，非常符合社区经理的形象，不仅了解客人的口味，还能搭配推荐不同的豆子，对豆子的产地、烘焙程度、合适的冲泡手法都有经验，同时还能通过咖啡店的课程培养新的咖啡师。

7 . 你这些都跟单一物理空间没什么直接关系啊？

是的， 联合办公是超越物理空间上的跨领域跨部门协同办公社区文化 。这些关键词缺一不可。

联合办公本就不应该仅仅面对创业者和创业团队，创业者固然多，只是目前早期团队占多数，无法支付每平米的服务溢价，也无法作为社区活跃分子产生社区现象。联合办公品牌自然就追求不了这个产品线上除了租金以外的稳定回报。

并不是创业团队才需要联合办公，也不是每个创业团队都适合联合办公。 具备一定自我造血能力，业务已经能产生稳定利润需要发展的团队，可以小规模、分时段进入不同的联合办公空间寻求跨界合作，打开脑洞；平时就按项目制租赁传统物业的咨询团队，也适合在联合办公空间里完成项目减少开支；各行业独立的资深人士，未来联合办公空间将是你大展身手的地方，中国普遍缺乏导师（Mentor），在空间里提供导师分享换取办公权益，不仅能树立口碑，还可能获得高质量的合作伙伴。特别要提到的： 建筑设计师（通才）和媒体人（极强的传播能力等于占领用户碎片时间的能力）将会是创业团队里的精英。

如果你向往这样的联合办公社区，欢迎关注我们接下来的文章，我们将披露联合办公中必不可少的组件： 办公社区的营造和社区文化的重要性 。以及起到重要作用的角色： 社区经理 。我们将手把手告诉你们如何打造一个联合办公社区，并且成为一个合格的社区经理。如果你迫不急待想知道结果，欢迎你来 上海黄浦区长乐路462号 的联合谷办公社区，这里有你要的一切答案。

作者 饭叔

关键字：创业, 创业案例, 办公

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