贝壳的ACN网络，被低估的价值

薛延松 2023-07-26 12:06:37

贝壳是一家值得尊重的数据公司，推动了房产交易实现数字化，大大降低了行业内资源损耗。

这段时间在研究蓝领市场的过程中，我们一直拿贝壳和滴滴举例，贝壳的核心底层之一是“ACN网络”，可“ACN网络”到底是什么？

阅读完这篇文章，你能获得：

了解贝壳的ACN是什么
理解贝壳平台的行业价值
贝壳模式带给我们做蓝领用工平台的思考

一、贝壳的ACN是什么？

ACN，全称 Agent Cooperation Network（经纪人合作网络）。贝壳自己的介绍是通过构建ACN网络，使房源信息充分共享，将经纪服务流程标准化、模块化，同品牌或不同品牌经纪人可根据ACN分工，分别作为房源录入、钥匙持有、房源带看、客源成交等角色，合作完成房屋交易，并根据分工获取佣金提成，建立更加广泛的合作联动网络，促进交易达成与效率提升。

我们自己理解，ACN是对过程增加奖励，相比传统的结果唯一论，反向推动了每个环节自愿加强服务品质，以利益驱动提升监管要求。毕竟房产中介是服务业，公司的核心产品是服务，源头是C端追求服务品质，要倒逼经纪人快速成长。

提到贝壳的ACN，我们必须再走出国门了解下美国的MLS体系。

MLS，英文全称Multiple Listing Service，多重上市服务系统，在发达国家如美国、加拿大等，都被广泛应用在房地产开发销售以及中介代理中。MLS以会员联盟的形式，将不同房地产经纪公司纳入一个加盟体系，体系中成员的房源和求购信息集合在一个网站的共享数据库中。MLS.com提供这些共享数据的搜索服务，加盟MLS的每一位成员与客户签订委托销售或委托购买合同后，将此信息输入该网站的系统，由参加系统的全体会员共同帮助寻找买者或者卖者，实现交易。

MLS系统的运行依赖于三个社会基础设施：独家委托代理制度、经纪人信用体系、行业法律法规和协会自律规范。它和ACN有本质上的差别，MLS平台上流通的是房源，而ACN流通的是角色。

ACN的本质是创造了一个房源方的“角色市场”（录入、实勘、VR、钥匙、维护、VIP等），以私有产权的确认和保护为基础，对每个角色进行合理定价，从而吸引更多的角色生产与供给，实现房源供应链的加工、分工与标准化，更丰富的角色分工，创造出更多的合作机会和专业化。

ACN的运营就是保证在每一单交易中，每一个角色分别创造了什么价值，用什么样的规则来确保这个价值得以实现，本质就是每一个角色的私有产权必须得到保护。

相比之下，MLS要简单得多，它的流通只限于房源本身，一个房源方经纪人负责委托、照片、定价、录入、谈判等所有动作，并拿到全部房源端业绩（3%）。

二、贝壳平台的行业价值

贝壳诞生于链家的体系之内，有人说它就是运动员还是裁判甚至连记分员都兼着做了，也有人吐槽它中介费用高利用上市割韭菜，这些本文暂不讨论，我们关注那些推动潮水的人，谁在推动行业提升整体效率。

房产中介的工作本质是帮助买卖双方在合适的时间点达成合作意愿，撮合房子的买卖租赁以及过程中要处理的一系列法律、金融等相关环节。当年我和老裴买房时找了乐有家，当时也出现了第一次带我们看房的是经纪人A，可最后成交的是另外一家门店的经纪人B。过程中也多多少少听闻，房产中介里各自内耗比拼恶性竞争的情况，房产经纪人这个职业没有信用体系监管，也没有资质要求，自然是把客户当做韭菜收割一次，不为以后考虑，服务品质是很低的。

贝壳在追求长线收益，它推动着行业前进，从“货”、“场”、“人”上解决了三个难题（不止应用于电商零售）：

货——通过ACN合作机制，降低恶性竞争，提高商品流通效率。
场——通过平台将业务流程标准化，提升了服务品质，造福C端。
人——推动经纪人职业化，把从业者的收入提高了，任职时间自然就延长了，服务品质能得到监管。

房产是一个低频交易业务，消费者靠缘分（随机性）买到好房子，中介靠天（政策），市场火爆时炒炒房，寒冬时给员工“放假”，靠“追涨杀跌”做波段生意。

中介口碑不好，消费者买到好房的随机性小。一个购房者能不能买到好房子，有时候就会取决于他什么时候、去了哪家门店、碰上了哪个经纪人。

在叫车和外卖领域，改变偶发性交易靠的是定位和数据带来的派单逻辑变化，那么在居住领域也可以依靠数据来改变服务者分配方式。

在贝壳之前，一个中介门店最重要的是房、客，房找客和客找房都必须先找经纪人，这是一个单线交易链条，谁都不能越界。但在贝壳之中，消费者可以挑房，也可以挑经纪人，从任何一个环节开始交易链条。房东甚至可以自己荐房，这是一个多线连接关系。

贝壳通过平台降低随机性，让好产品被高频交易，让好服务高频发生，这是产业互联网的价值。关注度更高的房源，贝壳会给更多推荐；服务好、口碑好的经纪人，贝壳会给打更高的评分，并建立推优淘劣机制。整个交易不再是随机性的线下偶遇模式，而是线上主动连接模式。

从门店的“偶遇式”交易到产业互联网的“翻牌”机制，贝壳模式中交易不再是一个概率游戏。而门店和经纪人最重要的事情就不再是抢房、抢客户，因为连接方式变了，服务口碑更重要了，并且这项能力是可以产生正向积累的。

贝壳模式带给蓝领用工的思考：

第一个思考：价值最大化的着落点放在推动全行业升级，而不单是某家企业。贝壳平台化也好，链家提出的真房源不赚差价也好，传达的是一种价值观。在企业发展的过程中，我们应该有宏大且长远的理想，承担社会责任，去推动行业健康发展，最终降低资源内耗。这是底层价值观的事，去做推动潮水的人。

第二个思考：博弈结构的改变有可能促使资源共享化。我们简单梳理是对于C端延伸了服务周期，把单次生意变成了多次合作。对于B端（经纪人、房产中介门店），通过ACN的利益均分理论，让大家实现资源共享，快速完成房与人的匹配。

低频的房产交易业务里，经纪人认为这是一个单次博弈的生意，单次博弈倾向于把短期利益最大化，而不考虑长期后果。去景区旅游被宰就是这个道理，景区的店主知道这辈子可能就做你一次生意，那自然是往死里宰了。改变博弈结构，把C端单次博弈变为重复博弈，B端零和博弈变成多赢博弈。如果要产生多次博弈（复购），那就会迫使经纪人追求服务品质。

第三个思考：服务流程标准化后，可以形成双边平台，价值会被放大。中国互联网20年，所有的大小巨头无一例外，都是平台。大行业不一定能产生大公司，但是大平台一定意味着大公司。我们认为在传统人力资源（劳务中介）机构数字化转型的过程中会诞生一个大平台，求职招聘业务的特殊性决定了这个平台天生存在动态不平衡属性，复合型的服务过程可以实现标准化。

可以建立区域性质的用工信用评价体系，驻场管理这个角色的工作流程一旦标准化，就能增加配套的服务指标，比如为区域内的劳务提供者进行评价，帮助平台筛选高价值的劳动提供者，通过针对性培训提高人力资本的长期持有价值。