养老地产的破局，不妨试试商业地产的思考角度

编者按：本文来自微信公众号“RET睿意德”（ID：retweixin）， 整理自11月25日RET睿意德董事索珊女士受邀参加佰仕会发起的“2016佰仕会医养地产论坛”当天的分享内容 ，36氪经授权发布。

美国人口调查局2016年4月的最新研究显示，2020年之前，全球人口结构中年龄65岁以上的人口数量将开始超过年龄在5岁以下的儿童人口数量。虽然世界各个地区之间差异较大，但全球经济一体化趋势下，蝴蝶效应所带来的影响将迅速由个案国家波及全球，这一数据还是引起了不小的关注。中国作为人口老龄化进程最为迅速的人口大国，养老产业的发展已不仅是自身经济的关注点。

11月16日，北京两块住宅用地竞拍以开发商100%自持的结果落幕，这也是国内一线城市土地资源愈发稀缺的信号。土地从粗放竞争阶段的原材料，不得不变成资产运营的第一步。从蓝海进入到红海，中国的地产开发从人们最基本的居住需求开始，随着市场竞争与宏观调控的压力愈显，低门槛的快速消费型物业市场的窗口期已过，进入资源和效率为核心竞争力的竞争阶段。快市场已经进入到了慢轨道。

资源产业是资源得以重新分配，从而以人的流动影响城市布局更新的重要原因，养老地产作为以服务为核心的产业地产，与商业地产的属性十分相似。在资源稀缺的国内市场，本质上两者都属于资源主导型，需要依靠良好的运营使资产保值、增值。其非标的特性使得土地开发的增值获利更具有不确定性。相对商业地产的大众消费市场，养老是更小众的细分市场，其确定人群的连接性，也使得开发获利的想象空间较为局限，因此相对于其他产业地产，养老地产对项目整体的溢价作用并不大。在投资趋于理性的现状下，产业的落地性几乎成为土地被附能的唯一价值衡量，这也是为何在充分竞争的成熟市场环境下，养老地产与商业地产的发展更应着眼于资产运营的层面。

养老地产从被提及至今虽然已经有将近二十年，但过往一直被称为拿地或营销的噱头，概念强于落地。养老地产根植于服务，与商业地产一样更需要思考消费特征及需求变化、市场环境变化等诸多因素。今天，养老地产重新回到我们的视野中，个人认为是源于以下几点新的机遇：

一、 经济越发展，投机机会越少，投资更趋于理性的时候，对投后收益的预期就会趋于客观。

当整个市场的资金都开始慢慢趋于理性的时候，投资者关注的就是风险调整后的收益，这是一个市场风格的变化。 固定收益类理财产品的收益率在快速下降，而且正在打穿浮动类产品收益率的平均水平，这说明投资者对固定收益类产品的偏好在明显的上升。要稳定，要靠谱，而不是要收益，这是市场目前体现的一个特征。

二、消费者对居住所有权的敏感度降低，使得以房养老的理念逐步成为可接受的养老方式。

全球房地产市场来看，经济发达国家房价水平越高，购房压力越大，租房就成为满足居住需求的主要途径。2016年5月，国家出台以推进新城镇化为主旨的鼓励国内房屋租赁市场的政策，也为强化多渠道满足居住提供利好。面对不断高企的一二线城市房价，消费者买房意愿逐步回归理性，租房人群不断扩大。16年9月，遗产税在深圳开始试点。北京已经开始出现卖掉现住房产，以低于周边市场价格购买居住权，将剩余资金用于养老或留给儿女的老人。

三、宏观调控及存量去化的背景下，开发企业逐渐开始重视资产的运营价值。

随着开发红利期的消失，地价以及开发成本也不断攀升，快进快出的开发模式已经很难实现，国内不少开发领军企业进入资产运营领域，于近两年纷纷成立了资产运营部，主动思考“变轻”。

四、互联网技术与理念的日趋成熟，为不动产转化为可移动资产提供了更多可能。

互联网的风生水起，无疑加速了国内诸多传统产业与行业的自省和生态演进，在供应过剩的地产领域更是如此。无论考虑技术接入，还是思维调整，消费需求的变化逐渐成为引发服务行业思考的原初命题。消费需求变得更加多样化、个性化和互联化，用户思维和大数据、平台化及社会化成为了产品、营销和商业模式上转型的关键，也为不动产移动化带来了新的可能。

荷兰鹿特丹的生命公寓，每年会送走一百多位老人，作为全球第一个酒店式养老项目，在国内越发重视养老产业的当下，成为行业关注的样本之一。但由于经济与金融环境的不同，其开发模式并不能给国内太多借鉴意义，再加上文化背景与价值观的差别，我们更多可以借鉴的是其医养分离的理念。

生命公寓创始人贝克教授认为“老去和死亡是个过程，亦不可医治，快乐才是更多老年人晚年生活的主旋律”。国内外原有的半医疗机构养老氛围更将老人推向了衰老的情境，因此以泛家庭化、Yes文化、用尽费退和自我空间的乐老模型，努力创造与衰老逆行的快乐氛围，成为养老地产理念的新生力。荷兰养老福利金与丹麦、澳大利亚在全球排名前三。单身独居国家补助最高，针对65岁以上老人，2013年月补助金额每人750欧元，2016年已经升至1000欧元。生命公寓中70平米的公寓，月租金为650欧左右。优越的环境与适合的费用，成为上万人排队等候入住的最大原因。

运营方面，生命公寓针对欧洲独立文化带来的老年人缺乏社交场景，特别在功能设置方面通过内部装饰和设施功能，更多的营造话题氛围，以公寓内老人自发组织活动的形式激励内部交往是乐老模型理念的运营体现。

目前在荷兰的三十家生命公寓，归属于运作基金，年收入为1.3亿欧元，与运营成本持平，更多的是运营下提升的资产升值。其模式难以效仿，但是开发理念是国内养老地产值得借鉴的重要方面。结合案例，用目前国内商业运营理念的思维去看，个人也有几个国内养老地产发展的建议：

一、 品牌化。养老产业本质上作为对人服务的产业，其最终达成的是被托付的信任，品牌是最简洁的产品说明书，也是产品信任的最佳背书。生命公寓便是一个凝结了良好资产运营能力的品牌。目前，信息呈指数级增长，品牌营销难度加大，但若要持续发展，品牌化是养老地产的必然方向。

二、 数据化。大数据是有效的场内场外数据，对于养老地产来讲，场外数据是变化的大目标客群的需求呈现，场内则是在运营项目的内部客户信息追踪。养老是一个相对长期的过程，未来更精准的决策及针对服务，有效数据和成熟数据解构能力为理念前置有所准备。

三、 平台化。技术驱动下，社会发展呈现效率优势化发展，极具效率的行业趋于细分。不是自己做，是合作伙伴一起做，带动客户参与做。平台化最大的挑战是合作心态与平台理念的执行到位。

四、 人性化。标准化虽然带来高效率，但对于服务来说难以满足个性化的需求，也难谈满意度。个性化和定制化是溢价型服务，也是未来更有潜力的发展方向。养老作为与人相关的产业，更人格化的关注更利于传播和发展。

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