用需求分析的思路进行购房选择
前言
最近和对象首付钱存到差不多了，于是开始筹备买房相关事宜。但由于是第一次买，像是房子买一手还是二手、房子买什么地段、房子怎么选择配套、买房相关的手续等这些问题瞬间让人觉得头大，不知道从何下手。但转念一想，买房这件事情是不是可以用产品经理的方式去解决呢？于是立马新建了项目文档并开始着手相关的研究，整体梳理下来，发现确实能够有效帮助我们进行购房的选择，并迈出了“把自己下半生卖给了银行”的第一步。
因此本文主要用于介绍我在“买房”项目上的产品调研和分析思路，不构成什么投资建议，富哥看个乐子得了。
一、新手买房痛点
1. 房子评价维度多，对比困难
评价一套房子的维度有很多，价格、地段、交通方便度、容积率、楼间距、朝向、配套、户型、使用率等等。第一次接触这些内容与概念，会很容易一下子被绕晕，这套房可能教育资源配套更好，这套房可能通勤更方便，这套房又可能住起来舒服……其中真需求和伪需求混杂，导致房子与房子之间难对比。
2. 对市场缺乏认知，影响决策
中介和房地产销售是利用信息差赚钱的行业，对于我们这些缺乏信息获取渠道的小白来说，极容易由于信息差被中介和房地产销售套路，从而影响我们的决策。可能销售的几个套路，就会误导我们认为这个房子是较好的选择，从而做了一个影响一生的错误决策。
二、产品的思路去解决这些问题
焦虑的反义是具体，对于未知的内容，只要一件一件去梳理，再大的问题也能被解决。
我们做产品需求分析的过程可以分为：
- 明确现状与目标；
- 需求拆解与分析；
- 竞品调研与分析；
- 项目落地与执行；
产品需求分析的这个过程可以完整地套用到买房这件事情上，从而用来进行购房的决策，下文分享下俺在其中的思路。
第一步：明确现状与购房需求
需求分析不是单一的点状思考，需要结合用户表达的外在欲望、内在的核心诉求以及目前的可用成本综合评估。也就是说，产品做一个需求之前，需要要了解项目的背景、团队的现状、功能的目标，以便在控制成本的情况下制作满足目标的产品。
将这个思路放到购房事宜上，便是：
（1）明确购房预算
此文仅针对购房小白，因此可视为大家都是需要进行按揭进行贷款买房的（如果是全款富哥，建议V我50），需要评估的预算便是自己能支撑的首付和月供。
首付比例一般需要根据当前所处的城市的政策决定，我这边是30%，因此需要评估自己手头以及家人可支持的首付款能够支撑总价多少的房子。
其次，确认完首付后，还需要确认自己能够用支撑的月供数目，以便自己在保证月供的同时有余钱进行日常的开销。月供数目和贷款金额总数有关，可通过网络上的房贷计算器进行计算。
基于首付和月供金额，基本可算出自己的目标房子的总价封顶预算，在进行房子筛选的时候，需要将筛选范围控制在这个预算内。
（2）明确购房目的
房子除了居住属性，还有投资、教育、居住等方面的属性，对于我们来说并不是所有的需求都是必须的，其中包含真需求和伪需求。因此需要对自身的购房目的进行复盘，梳理其中的真伪需求，排列对应的优先级。比如对我来说，我是刚需盘，主要考虑上班方便，同时需要考虑风险的应对能力（35岁裁员时房子能比较容易卖，且价格合适），因此需要楼盘在预算范围内，有较好的保值能力，也就是配套尽量要好。什么朝向、舒适度、配套的优先级就会相对较低，可适当舍弃。
第二步：需求拆解与分析
确定好业务目标和开发成本后，就是对需求进行优先级排序，优先把资源都用在刀刃上。放到买房这件事上时，就是明确好预算和目标之后，就需要对房子的属性进行拆解，从而用于我们进行房子的分析和对比，并选出一套符合预算并且满足需求的房子。
这里我采用的思路是将房子的属性可分为两大类，并采用不同的方案对这两类属性进行打分，并最终在市场调研时加权计算总分，以便不同房子之间的对比。
（1）较易量化类
首付压力、房贷压力、公交通勤方便度、开车通勤方便度、上学方便度这些属性，都可通过数据进行量化衡量，转换成金钱、通勤时间等数据，并基于自己的接受能力把这些数据划分为一个个的区间，分为多个分值区间（这里我统一分为1~5分，以便汇总各维度进行分值计算）。
（2）较难量化类
置换难易度、居住舒适度、当前周边设施齐全度、未来周边设施齐全度、发展潜力这些属性，虽然有数据可以进行辅助判断，比如历史二手成交数据、容积率、楼间距、使用率等，但是更重要的其实是进行主观的评判，判断使用者的需求能满足到什么程度。因为评价一个房子住得舒不舒服，重要的是使用者主观感受，并不是一堆冰冷的数据能决定的。
通过对抽象的主观概念进行等级划分，并确定各等级定义以及相关的参考对象，便可对于这些不可量化的因素进行评价对比。这么说可能比较难懂，举个例子，在分析配套齐全度的时候，我将看过了的小区取出ABC三个配套档位最具代表性的小区，在后续进行打分的时候，只需要将正在打分的小区和ABC进行对比即可知道该小区属于哪个分段。
第三步：市场调研与分析
当确定了预算、目标和需求拆解方案之后，就是需要进行大规模的市场调研，一来收集数据进行对比，二来通过收集数据的过程补全我们对于市场的认知，并不断优化需求分析方案。
这里一般是通过寻找中介或者在房地产网站上进行信息收集，但由于网上的价格与实际价格有较大的出入（特别是二手房的政府参考价和实际价格），因此最终都还是要找到中介进行实地考察，并记录到一个报表上。
在收集到差不多的数据后，那么便可对收集到的房源进行评分了。但由于每个人的需求侧重点有所不同，便需要对各属性分权重以便进行加权计算，使得总分最高的房子更符合需求。制定权重的过程可以先拿几个房源来进行试评分，根据结果调整权重，使得喜欢的房子排名靠前，这样这套权重就能帮忙我们在数据源较多的时候进行有效地筛选。以下为我这边结合购房目标梳理的权重。
最后在表格上列个公式，便可算出收集到的所有房子的分值，我们便可筛选出分值较高的房子进行二次评审。
第四步：方案评审，落实执行
由于是小白，第三方的意见是更为重要的，因此在我们列好了几个可选方向后，便组织方案评审会，向家属（股东）、有经验的熟人（“权威”）统一介绍方案。这一步便是借用他人的经验和智慧填平信息差，本质上和做需求时需要和业务、技术多方对齐，避免自身的信息茧房影响了决策的效果。
最终收集第三方的打分和意见，汇总到每个楼盘上，那么最终便可锁定一到两个选项。再次就这两个选项进行二次打分，最终可得到目标的房子。
确定好之后，剩下的就是执行的事宜了，不再赘述。
总结
以上内容仅是个人的小小产品思路的应用，并不代表着自己对购房有多少了解，投资大佬看个乐子得了，更多适用的是刚需小白。这件事本质上和做产品是一样的，“用合适的成本，做对自己效益最大的事情”，清楚自己有什么、要什么，再到了解市场有什么，多方评审和勾兑，得出一个适合的结论。
本文作者 @柠檬饼干净又卫生
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