长租公寓频频暴雷现象的剖析

peiqi 2023-07-27 12:40:40

一、引入

2020年长租公寓频频暴雷，仅8-9月的短短一个月时间内，就有7家以上长租公寓暴雷，其中甚至包括蛋壳公寓等行业龙头品牌。

根据不完全统计，今年暴雷的长租公寓达到24家以上，受影响的租客和房东更是达到了数十万。

据新闻报道，在深圳、上海、杭州等地出现了大规模维权活动，利益受到严重损害的租客和房东聚集到长租公寓公司总部进行维权。

前几年还呈现一片红火景象，甚至自如、蛋壳等头部平台接连完成上市的长租公寓市场，为何在今年频频暴雷?

二、长租公寓暴雷的原因

由于长租公寓平台的发展模式都基本一致，暴雷原因也趋同，因此我们以蛋壳公寓为例来分析说明长租公寓暴雷的原因。

1. 直接原因：平台资金链断裂

在维权活动中，租客维权的主要原因是“自己已经一次性按年向蛋壳公寓平台支付了租金，但在房屋尚未到期的情况下遭到了房东的驱赶”。而房东维权的主要原因是“自己并未从蛋壳公寓平台处按月及时收到租金，且申诉未果”。

由此可见，蛋壳公寓暴雷的直接原因是平台资金链断裂，没有及时将租客缴纳的租金按期支付给房东，导致房东强行收房，从而引发纠纷。

但作为一家已经成功上市（2020年1月17日，蛋壳公寓在纽约证券交易所正式挂牌上市），运营公寓数量超40万间，覆盖城市超过13个的行业内头部平台，蛋壳公寓为何会出现资金链断裂的情况呢？

原因有二：

一是蛋壳公寓采取“互联网企业式”的烧钱策略，前期通过大量补贴提高市场竞争力，抢占市场份额，后期逐步抬价实现扭亏为盈。

蛋壳公寓对房源实行“高收低租”的方式，即以高于市场价的价格从房东处收取闲置房源，经过统一装修后，再以低于市场价的价格向租客出租房屋。

采取这种经营策略，意味着蛋壳公寓要两头让利，既要向房东提供更多的房屋溢价，又要向用户提供更多的租房补贴。

因此，蛋壳公寓的利润空间会被极大程度地压缩。事实上，蛋壳公寓的租金利润完全不足以支撑平台的正常运营，扣除装修费用、员工工资等费用后，平台产生了大额亏损。

蛋壳公寓最新公司财报显示：2020年第一季蛋壳公寓收入达19.40亿元，同比增长62.5%；其净亏损为12.3亿元人民币。

二是受疫情冲击，蛋壳公寓租金收入显著下降。2020年上半年，租赁市场“旺季不旺”，长租公寓企业迎来行业 “寒冬”，蛋壳公寓入住率明显下降，从去年二季度的89%下降到今年一季度的75.6%。

此外，最新披露的财报显示，截至今年一季度，蛋壳的公寓数从去年底的43.83万间降至41.9万间，暴跌近2万间。

租金收入下降再加上市场竞争激烈，蛋壳公寓不得不开始降价，推出“亿元补贴”、“7月安居计划”等营销活动，导致利润空间被进一步压缩，现金流不断恶化。

2. 核心原因：脆弱的商业模式

突如其来的疫情给蛋壳公寓的现金流带来了巨大的压力，并最终导致其资金链断裂，形成暴雷。但疫情的冲击只是诱发因素，真正的隐患最初就已埋下。

蛋壳公寓暴雷的直接原因是资金链断裂，核心原因则是过于脆弱的商业模式。

产品经理，产品经理网站

图 1蛋壳公寓商业模式

蛋壳公寓的商业模式并不复杂，本质上来说平台就是“二房东”。平台从房东手里拿到房源，进行统一装修后再转租给租客，并以租金差额作为主要利润来源。

同时，为了降低租客的租房门槛和消费决策成本，提高租房交易量，减少房屋闲置，蛋壳公寓和微众银行等金融机构合作，向租客提供“租金贷”消费金融服务（租客在蛋壳公寓平台申请租金贷款，金融机构将租客申请的贷款一次性全额打到平台账户，相当于替租客提前缴纳租金，租客则按月向金融机构还款）。

接入“租金贷”后，平台二房东的身份并没有变化，只是借助“租金贷”业务，平台能够快速回笼资金，然后利用这些资金去收购房源、装修房屋，进行新一轮的扩张。

“租金贷”也是蛋壳公寓这样的长租公寓平台和传统二房东的本质区别。

蛋壳公寓的商业模式的脆弱性体现在两个方面，一是盈利能力不足，二是抗风险能力弱。

1）盈利能力不足

如前文所述，蛋壳公寓平台作为“二房东”，采取“高收低租”、“两头补贴让利”的经营策略，极大地压缩了自身的利润空间，使得平台长期处于亏损状态，且随着平台规模的扩大，亏损额也会相应增加。

也就是说，蛋壳公寓的盈利能力尚不足以支撑其扭亏为盈，在发展扩张的过程中，平台极度依赖外来资金的持续输入。而一旦缺少外来资金输入，平台将无法维持正常运行。

2）抗风险能力弱

蛋壳公寓在开展“租金贷”业务时，会从金融机构处一次性全额收到租客的租金贷款（一年或数年的租金），然后再按月将租金定期支付给房东。

借助这一租金支付方式，平台可以迅速回笼资金，积累起一个庞大的现金池，并将其用于收购新房源、新房装修、新一轮租房补贴等事项，从而实现平台规模的快速扩张。

但这种“以贷助产，以销还贷”的经营方式，在加速发展的同时，也放大了平台的经营风险，使得平台的抗风险能力减弱。

因为这一模式正常运转的前提是平台的营收必须始终保持加速增长，然而市场环境和消费者需求是动态变化的，企业经营的波动性是固有的，所以这一前提本身是不成立的。

因此这种“刚性”的经营方式必然会给平台带来巨大的潜在经营风险，以蛋壳公寓为例，受疫情冲击，其租金收入显著下降，甚至无法抵偿当期应支付房东的租金，从而形成暴雷。

商业模式的脆弱性使得以蛋壳公寓为代表的长租公寓平台很难适应市场环境的突发性变化，在疫情冲击下产生巨大资金缺口而暴雷。

三、长租公寓暴雷背后的问题

长租公寓暴雷的原因固然值得分析，但探讨这一现象背后暴露出的其他诸多问题却更有意义。

1. “租金贷”

“租金贷”作为金融服务和租房消费场景结合的典型产品，被长租公寓平台广泛采用。从理论上来说，“租金贷”能够实现租客、房东、平台、金融机构多方受益。

租客视角：租金贷作为一种消费金融服务，打破以往租房需要一次性支付大额现金（比如押一付三或者一次性年付）的限制，在提升住房品质的同时分散年轻人的还款压力；
房东视角：租金贷分散了租客的还款压力，从另一个角度来说就是降低了租客的租房门槛，因此租房交易量可以得到显著提升，给房东带来更多利润，减少房产闲置；
平台视角：接入租金贷这种消费金融服务，一方面如2所述，能够提高平台的交易量，给平台带来更多直接利润，另一方面也可以为平台聚拢大量现金，形成庞大的现金流，进而支持平台快速扩张。例如：蛋壳公寓能够在成立5年内上市，并运营40万间以上的公寓，租金贷业务带来的持续良好的现金流是关键因素；
金融机构视角：场景对于消费金融的获客和风控都有着重要的作用，消费场景决定了圈定怎样的客群、平台提供服务的成本和资金的最终流向。

租房场景，尤其是长租公寓，与消费金融的目标客群非常契合。

不仅如此，由于贷款直接从金融机构支付给了运营方，保证了贷款的真实用途，规避了资金被挪作他用、流入限制领域的风险。金融机构通过B2B2C的模式可以快速获客和放款，借助场景方和数字化的优势，还能进一步降低风控和展业的成本。

但在实践过程中，“租金贷”也存在着许多风险。

1）租客视角

“租金贷”本质上是长租公寓平台将经营风险转移给租客的一种方式。租客在平台申请了“租金贷”后，需要向金融机构定期还款，但贷款款项却在平台账户，由平台定期将租金打给房东。

这种情况下，如果平台经营失败，资金链断裂无法向房东支付租金，导致房屋被房东强行收回，那么租客既不能继续居住租房，还要偿还租金贷款。

2）平台视角

一是：激化市场竞争，压缩平台收益。

平台可以利用庞大的现金流去快速扩张规模，然而，其他平台也可能采取同样的方式来扩大规模。因此，在房源有限的情况下，各长租公寓平台互相之间会产生激烈的竞争。

为了抢占市场，平台很可能会采取价格战的方式（抬高收房价格，同时补贴租客），从而导致平台利润空间被压缩，甚至产生严重亏损。

二是：形成快速扩张，粗放发展的恶性循环。

长租公寓平台依靠“现金贷”获得了快速发展，但也正是因为这种发展模式，使得平台在形成一定规模之后，只能继续加速扩张，粗放发展，形成恶性循环。