盘点｜2016 年开发商盘活存量资产的七大招数

2016-12-18 14:59:00

2016年，对于房地产开发商的发展来说是一个充满挑战的时期。无论是商业地产的盈利困境、多元化转型的后继乏力，还是传统开发面临的“天花板”效应，都成为了地产商亟需破解的难题。在这种情况下，他们采用了什么方式盘活存量资产？2017年，他们又将如何出招？

由此，亿欧盘点了2016年房地产商盘活存量资产的七大招数，主要集中在金融与地产服务、养老地产、医疗健康、产业地产、文旅地产、联合办公、长租公寓等方向。

一、金融与地产服务

★★代表企业：金地、碧桂园、佳兆业、万科等

今年5月5日，金地集团上线了互联网金融平台“家家盈”，产品主要包括房产众筹类、供应链融资类、房产消费融资类、社区生活融资类等。随后，碧桂园在6月初上线了互联网金融平台“碧有信”，平台年化收益在5%-10%之间。

无独有偶，7月12日，佳兆业集团宣布上线互联网金融平台佳兆业金服，主要专注于产业金融和社区金融。在服务方面，将依托佳兆业上下游资产和客户资源进行拓展。

此外，万科也再次进军互联网金融，8月24日消息，万科以增资扩股方式入股鹏金所，合计投资金额约3亿元，同时万科成为其第一大股东。鹏金所主打供应链金融产品，主要为核心企业相关上下游配套企业提供融资服务。有消息称，前万科高级副总裁祝九胜也入职鹏金所，并担任高管。

相较于这些具有代表性的后进者，更早布局“地产+金融”服务的房地产企业还包括恒大、万达、绿地等。

二、养老地产

★★代表企业：万科、远洋、保利

随着人口老龄化问题日益受到重视，养老地产早在2012年就已成为房地产转型的方向。保利、绿地等多家企业先后试水养老地产领域。与运营纯养老机构为主要模式的万科不同，保利主推社区养老，而绿城的“学院式养老”尝试也获得了一些口碑。

12月9日，万科杭州公司首度对外披露了养老产业的业务布局。通过7年在养老服务领域的探索，万科养老产业建立了社区、机构、居家三大产品系闭环，拥有随园嘉树（活跃长者公寓）、随园之家（社区居家养老服务中心）两条产品线。

此外，北京万科还与北控老年公司在养老业务上展开了深度合作，在8月30日正式发布了怡园光熙长者公寓。未来，万科将以北京、上海、广州、深圳、杭州等五个城市为核心进行重点布局，力求构建完善的城市业务网络。

12月16日，远洋地产旗下高端养老品牌远洋椿萱茂老年公寓正式开业，这是远洋地产在北京的第四所养老公寓。此外，远洋集团的养老产品线还包括长者社区和照料中心。总的来说，远洋主要通过投资、租赁或委托管理该类物业，提供包括生活服务、生活照料、失智照护、康复服务、医疗护理等全周期、链条化的养老服务。除北京外，远洋还在上海、广州、大连、成都等多个城市进行了积极布局。

然而，在房企入局者多的养老产业中，由于养老机构的主要收益来自于“房租+护理费+餐饮费”，为了追求“投资回报”和利润，大多数养老地产项目的定位还是中高端的离退休人群，成本高、周期长、盈利难仍然是养老地产亟需解决的难题。

三、医疗健康

★★代表企业：绿地、绿城、远洋、恒大健康

7月28日，绿地集团宣布将与预医到家一起打造基于社区的家庭医生计划，要共建智慧社区，旨在通过在社区中嵌入健康管理服务提高用户的管理意识。此举将有助于绿地进行多元化转型布局，同时也得以展开更多有关社区建设方面的探索。

10月17日，宋卫平在绿城服务举办的绿城园区健康服务生态体系发布会上，透露了绿城在基础健康医疗板块的未来规划，再度发布了基于基层医疗和分级诊疗的线上线下服务体系的详细内容，这套体系曾于两年前在绿非全资附属公司的蓝城落地。这也昭示着宋卫平将持续进行“大健康、大医疗”的深度布局。

11月4日，远洋集团旗下的远洋服务发布了新项目——海医汇国贸CBD医疗中心，开始正式进军基础医疗领域。远洋打算通过海医汇打通商保与医保的通道，并借助母公司的保险业务背景来获取客源，从而构建自己的医疗体系。远洋方面表示，未来将会在5年内成立80家海医汇品牌基础医疗诊所。

11月27日，恒大健康产业集团正式对外公开产业发展战略，将以医疗服务、健康保障、大健康产业作为主要方向，进而打造全生命周期健康服务体系。据了解，恒大此番布局的着力点是三大核心业务：高端医院和分级医疗、社区医疗与养老、医学美容及抗衰老。

四、产业地产

★★代表企业：保利、碧桂园、远洋、招商蛇口

8月9日，碧桂园在“产城融合战略”发布会上正式启动了名为“科技小镇”的综合产业地产项目。据悉，此项目是集团进军产业地产的开端。其特色是生态、智慧、创新，将聚焦全球优质科技产业资源，大力实施创新驱动发展战略。

9月2日，保利与亿达中国签署了战略合作协议，双方将在广东、福建、湖南等区域合作打造商务园区运营、房地产综合开发等大型项目。

9月3日，远洋推出了远洋·云谷智能核心研发产业园，正式开启了进军产业地产的步伐，更多人认为这是远洋的试水业务。远洋的目的在于联合各方产业平台，通过项目开发和投资运营成新兴产业的聚集效应，从而带动其它业务的联动及协同发展，形成远洋产业发展业务的新模式。

此外，招商蛇口自2015年重组以来，在加快管理融合的同时，形成了社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块，可以说在2016年，产业地产是招商蛇口的重点布局方向。

五、文旅地产

★★代表企业：碧桂园、万达、恒大、新华联

碧桂园在去年8月正式进军文旅地产，联手中国平安和华谊兄弟共同构建“平台+业态+产品+网络”的立体化商业模式，发力文化旅游综合体。而文旅地产也成了地产商继住宅地产、商业地产之后的又一转型方向。

今年8月，新华联正式更名为新华联文化旅游发展股份有限公司，被外界称为是强势转型文旅产业的重大举措。早在2011年上市时，新华联便确立了“文旅+金融+地产”的发展定位，据悉，如今文化旅游已成为新华联的战略支柱型产业。

8月31日，恒大再次推出了大体量的旅游地产项目——北京恒大文化旅游城，该项目将耗资500亿人民币。而此前，恒大在旅游地产方面先后打造了中国海花岛、海上威尼斯、海口文旅城、海上夏威夷等多个度假项目。

9月24日，万达的又一个文旅地产项目——合肥万达文化旅游城正式开业运营，这是万达从开发商到商业综合体，继而进行多业态转型发展的重点发展方向。而此前，万达已落地了长白山国际旅游度假区、武汉中央文化旅游区、福州琅岐岛国际旅游度假区项目、武夷山国际旅游度假区等多个项目。

六、长租公寓

★★代表企业：万科、龙湖、招商蛇口、旭辉

5月，最先在长租公寓领域试水的开发商代表—— 万科正式推出统一的长租公寓品牌“泊寓”，并在多个城市进行了业务扩张，目前已在广州、厦门、合肥、上海和重庆等城市落地了10余个长租公寓项目。据悉，万科计划至2017年将拥有15万间公寓。

今年上半年，招商蛇口推出了“精品公寓”和“服务式公寓”两类公寓产品，通过对原有小区的升级改造，根据不同的消费人群打造了“壹栈”、“壹间”和“壹棠”三类产品。据悉，目前，招商在运营的公寓面积超过60万平方米，并计划未来两年内将会提供面积超过百万平米的租赁式公寓。

12月初，龙湖推出的长租公寓品牌“冠寓”正式面世，并入驻了重庆湖源著、佰乐街、新壹城三大项目。据悉，定位为青年生活社区的“冠寓”将融合居住、社交、商业、娱乐、生活服务等属性，打造一个多元化社区。本次冠寓的“落地”，同时也标志着龙湖正式跨入长租公寓市场。

此外，旭辉地产于6月初在重庆推出了“只租不卖”的公寓品牌——旭派公寓，据悉，该项目会提供旭咖啡、旭食堂、旭超市、旭网吧、旭书吧等作为生活服务配套的内容。

除了推出自有品牌外，不少开发商还选择与现有的长租公寓品牌合作的方式进军公寓板块。

去年12月，绿城服务与优客逸家宣布合作，成立浙江绿城优客资产管理有限公司。绿城服务借助旗下大量的楼盘资源，为优客逸家提供储备房源；后者则提供标准化的租赁和租住管理服务。预计到今年年底，绿城优客的房源数量将扩张到上万间。

今年7月23日，南京花样年喜年中心与YOU+在产品发布会上正式确立了合作关系，双方将联手打造南京第一家YOU+公寓。

7月30日，金地龙城中央与荣尚荟公寓展开战略合作，携手打造华南区域首个“自在遇”。荣尚荟公寓将为托管业主提供工程跟进、房屋验收、装修布置、房屋出租等一系列服务。

七、联合办公

★★代表企业：万科、龙湖、首创、SOHO中国

2015年7月，万科推出了首个联合办公项目——“云工坊”，它为创业者配备了专用演播厅、会议室、咖啡厅等设施，为创业企业和自由职业者提供廉价且舒适的联合办公空间，并使空间效能得到最大的提升。去年9月，万科还与P2联合创业办公社正式签约，双方在虹桥万科中心打造独特的创业办公空间—ViP，旨在打造办公的全生态体系。

11月15日，龙湖地产携手联合办公品牌“梦想加”发布 “一展空间”，并宣布计划发展300个长租公寓和20个一展空间的项目。据悉，长楹天街一展空间作为龙湖首个落地北京的项目，将整合商业中心、零售、餐饮、产业和物流等资源，并为用户提供集办公、体验、展示、社交于一体的综合服务。

11月28日，首创置业与优客工场、共享际三方达成合作，并正式签订战略合作协议，未来三方将在全国七个城市，十八个项目中实现合作。据了解，本次与优客的合作以战略同盟形式展开，并将带来双方资源优势的无缝对接。此举也代表首创将往盘活存量资产方向发力。

此外， SOHO中国于2015年2月推出了联合办公品牌——“SOHO 3Q”作为房企转型的突破口。依托于自有物业和传统地产商的背景，SOHO 3Q在业内拥有较响亮的名声。目前，SOHO 3Q在全国布局了17个空间，工位数量约为14600个，预计到今年底在北京、上海两地的座位数将达16000个。

从上述盘点中可以看出，开发商正在不断试水创新业务，而且其标的不只一个，用“广撒网”来形容也不为过。

在房地产行业中，作为重资产持有者的开发商无疑能够获得资源优势和资产优势，但在创新业务的转型过程中，大多数开发商都可能遭遇这样的瓶颈：①缺少优秀的创新型人才或团队；②缺乏细分领域下的资产运营管理能力；③船大难调头：试错可能是一个长时间的过程。

2016年年底已至，如何盘活存量资产仍然是一个亟需解决的问题，但毋庸置疑的是，上述七大板块在较长时间内会占据地产商转型的主流方向。备受关注的开发商2017年在创新业务上将会给我们带来什么样的惊喜？敬请期待。

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