如果链家不只是房产中介，还能是什么？

Vinky 2023-07-25 03:54:58

在经历了疫情考验的特殊时期，链家可谓逆势增长。贝壳研究院数据显示：今年5月，链家二手房在重点18城的成交量持续增长，环比增长15.2%，同比增长42%，为去年成交量最高水平（2019年3月）的 98%。

交易量虽大，但利润不可观。过去三年，公司的净亏损分别为5.38、4.28和21.8亿元，对应的净亏损率分别为2.11%、1.5%和4.75%。

主营业务的高佣金成本是亏损的症结，寻求多元化发展，是链家值得尝试的方向。今天，我们来畅想一下，如果链家不只是房产中介，还能是什么。

链家与贝壳的关系：贝壳起于链家，但在目前的股权结构上，贝壳找房高于链家。

01 链家的业务现状

链家（贝壳）营收主要来自存量房交易、新房交易以及其他新兴业务。

其中，现有房屋交易作为核心业务之一，营收逐年保持增长。新房交易服务在2019年也出现爆发式增长，营收占比与现有房屋业务相当。此外，新兴服务也获得不错的成绩，营收占比逐年扩大，有助于链家实现多元化发展。

在成本结构方面，近三年贝壳内部（链家）佣金成本分别为156.6、157.7和194.4亿元，出现增速扩大的势头。佣金占总营收成本的比例分别为75.6%、72.4%和78.7%，一直占据着主要位置。

在费用支出方面，近三年的管理费用占比始终维持在50%以上。行业领先的门店数量、庞大的中介团队，“贡献”着高额的管理费用。

截至今年3月末，贝壳的门店数量达到42247家，中介人数达到45.6万人。

此外，研发费用的占比也在逐年提升。贝壳将大数据建设、AR/VR技术在房产领域的创新作为提升竞争力的重点。

在链家APP上，我们也可以看到VR看房/VR看装修的亮点功能。这项功能是链家通过贝壳如视团队，用两年时间投入3亿资金，产品迭代近160次，获得66项专利的重磅作品。

要挖掘链家的多元化发展方向，我们不妨从VR看房/VR看装修开始。

VR功能带来的炫酷，固然可以促进交易；但更值得关注的是，VR看装修把家装行业前置到购房环节，悄然无声带来的是整个产业格局的变革。

02 链家的VR功能体验

链家的VR技术主要应用在两个层面：VR看房、VR看装修。VR看房可以让用户在真实视野中720°自由行走，充分了解房型结构、装修、空间尺寸等信息，获得图片、文字等无法带来的方位感和空间感。

VR看装修，则可以看作是VR看房的升级版。简单来说，就是用人工智能AI为房子设计至少1套装修方案，包含平面方案、硬软装搭配方案等。

以下面这套房屋为例，看房者只要在VR房源页面上点击「设计效果」，房子现状和装修后的模样就可以通过上下分屏看得一清二楚。移步换景，每个房间、每个细节都可以了如指掌。点击分屏画面的右上角，还能看到房屋的三维模型。

完整体验下来，链家的VR看房与VR看装修，清晰度高、1:1还原、无畸变、加载过程流畅，设计方案看着赏心悦目。但不是所有房源都能通过VR观看。目前，贝壳找房的VR房源覆盖了126个城市，累计扫描重建VR房源超过335万套。

03 VR看装修的魔幻问题

不过通常的情况是，看着很美好，现实很骨感。炫酷的VR看装修，填补了装修的想象空白，但也存在着不少魔幻的问题，比如：

1. 凭空抽走物体

厨房被无端清空、卫生间没有排气扇、浴室没有热水器……这些看似不是主角却很重要的家具/家电，被AI智能识别误判，一键清空。

2. 水电位置不合理

许多二手房已经有固定的水电系统，但链家的设计方案通常比较“随心”，空调、水槽、煤气炉、热水器等位置随意移动，可复制性减分。

3. 风格少，易雷同

VR看装修，是基于对335万套VR房源的空间理解，以及近10万套室内设计方案的深度学习，以物品识别技术实现AI家装设计。但很明显，链家的室内设计方案库存不足，浏览多个不同的VR房源，都能看到雷同的风格。

4. 产品库不足

VR看装修提供了场景化家居电商方案，装修方案中展示的家居商品，都可以一键生成好物清单。但目前产品库相当不足：

必要的装饰品缺失，会让设计方案难以复制；
家具及家电品牌不多，价格唯一，会让消费者无从选择；
部分设计方案甚至空无一物，白白浪费了电商导流的好机会。

5. 个性化不足

除了 “批量抄作业” 的设计风格，装修方案还缺少对用户个性化需求的考量：比如用户预算、居住人数、是否养宠、房间功能需求、对收纳能力的需求等。

此外，还有对窗户大小的误判、沙发/电视等家具缺失、饭桌放在进门处、沙发对着房间门口等不合理的问题。AI小助手通过提问题的方式收集看房者的反馈，比如：设计方案里有家具嵌在墙里吗、设计方案里有太大/太小的家具吗、设计方案里有家具缺失吗？在空间尺寸、深度、位置等方面进行补强。

针对AI学习不能解决的问题，则需要人工进行优化：

水电位置不合理，需要将真实水电路设计导入到装修方案中；
产品库的完善，需要引入更多品牌、不同规格、不同价位的商品；
设计方案的优化，需要设计出更多风格的方案，加强AI智能学习；
用户需求的挖掘，可以在浏览装修方案前，通过简单提问的方式，了解顾客的居住人数、生活状态、空间需求、装修预算等信息。

04 链家的更多想象力

方向1：AI试家装

有了更完善的VR体系，其实链家可以做更多的事。链家的天然优势在于：了解房子。如果你在链家上购买/租用房子，它了解你房屋的户型、尺寸等信息；如果你在链家上购买家具/家电，它了解你屋内产品的品牌、大小、使用周期。

因此，链家除了是个房产中介，还可以是房屋管家。

基于强大的VR+AI看房技术，我们可以推出类似AI口红试色的「AI试家装」。

消费者购买家具、家电，可以将其放到自己房子在链家VR模式下的虚拟空间里，观察大小是否合适、颜色是否匹配、整体风格是否协调，每套房源都可以成为家居商品销售的展示货架。

这样一来，链家VR看装修所发挥的作用，就不仅仅是让毛坯房、老旧装修的房子更好看，而是真正把家装环节前置，在商业模式上推动房产领域的产业互联网化。有了强大的「AI试家装」，就会有更多品牌愿意入驻链家，形成更有话语权的渠道优势。

方向2：产品信息卡

我们还可以为房屋里的家具/家电生成「产品信息卡」，记录其品牌、尺寸、使用周期、保修期限、联系方式。消费者只需要链家一个APP，就可以快速查看家具/家电的使用情况。在需要更换时，链家还能为消费者个性化推荐相似商品。

方向3：链家用户社区

除了房子本身，链家还聚集了一大群有明确购房/租房需求的人，可以形成一个垂直社区。如今用户在使用链家APP的过程中，会去豆瓣交流购房/租房心得、去小红书获取装修灵感、去天猫等电商平台置办家具/家电。如果链家形成一个社区，就可以让用户在一个APP上解决所有需求，从前期的对比、到中期的交易、到后期的装修与心得分享，都在链家上完成。

1000个购房者，有1000个故事，聚集起来才更呼应链家那句slogan——连接每个家的故事。