甜蜜区：海外房产界的“豪车毒”，10人2年半卖出4500+套！
编辑导语：不同于其他行业，海外房产行业复购率低，客户决策周期长，那么，甜蜜区是如何做到提高销售额的？这得益于甜蜜区在公私域运营上的有效布局。本篇文章里，作者拆解了甜蜜区的产品、运营方案与企业文化等，一起来看一下。
甜蜜区是什么？国内首家服务新中产的全球地产价值投资机构，菲律宾马尼拉最大的团购买家，海外房产界的“豪车毒”。
为什么要学习甜蜜区？我觉得有以下3点原因：
行业标杆：成立2年半，仅有10人的销售团队，累计卖出4500+套菲律宾马尼拉房产，总投资额超过30亿元。
逆势增长：面对疫情冲击，在18个月无法去菲律宾马尼拉的情况下，公司不仅没倒闭，而且2020年团队规模和全年业绩暴增3倍。
口碑爆棚：产品和服务一流，88%的员工都是公司客户，50%的新客户都来自老客户的转介绍。
为什么甜蜜区能取得如此具有颠覆性的成绩？
为什么在决策周期长、频次低、复购率低的海外房产细分行业，甜蜜区能做到单个客户买几套甚至几十套、新盘一出来几天内就被抢购一空？
为什么在其他海外房产机构都在加价卖房的同时，甜蜜区却能让客户享受至少88折的购房折扣，建立够高的投资安全边际？
带着这些问题，公子花了一周时间对甜蜜区进行了深度研究和分析，不仅梳理了甜蜜区的公私域作战图，更研究了甜蜜区的产品、服务和企业文化，最终撰写成这篇5200字的深度拆解文章，希望对你开展私域运营有所帮助。
一、甜蜜区品牌小档案
因为这家公司非常低调，几乎不花钱做品宣，所以在拆解甜蜜区的私域作战图之前，我们先来简单了解下这家企业，让你有个基础的认知。
甜蜜区的全称是甜蜜区资本控股集团，成立于2018年底，在上海、马尼拉、伦敦分别设有办公室。
他们是中国首家为新中产提供海外价值投资服务的公司，是菲律宾马尼拉房产最大的团购买家，拥有国内首个菲律宾房产投资研究院，有点类似于国内的“自如+美团”。
他们专注于服务中国3亿新中产，采用创新型的“价值投资咨询+房地产基金管理+品牌化物业管理”的商业模式，坚持只投资具有持续现金流、价值被低估的好资产。
目前，甜蜜区已经在海外房产细分领域做到行业龙头，提供包含严选标的、投资咨询、保姆式购房服务、挂牌转售、交房验房、出租托管等在内的一站式服务。
下图是甜蜜区的业务布局，感兴趣的可以仔细看下。
二、甜蜜区公私域作战图
经过深度研究和分析之后，公子将甜蜜区的公域+私域作战图拆解为8个维度，分别是：
个人微信+社群+直播+线下沙龙+考察游+小B+公众号+自媒体投放。
下面，长话短说，公子逐个拆解下。
1. 个人微信
随着个人微信的管控越来越严格、企业微信的功能越来越完善，越来越多的企业开始布局企业微信，或者从个人微信转移到企业微信。
但是相对于企业微信来说，个人微信有个无法被替代的天然优势：真实性。
每一个个人微信的背后都是一个真实的人，个性鲜明、感情丰富、有故事、有温度。这带来的最直接的好处就是：极易建立信任，用户粘性很高。
正是基于这一点，很多做高客单价、高价值用户的企业，仍然在坚持使用个人微信，比如豪车毒，比如创业黑马，比如本文的主角甜蜜区。
甜蜜区投资顾问的个人微信经过精心打造，包括头像、相册封面、朋友圈等在内的各个环节，都非常专业。
可以说，甜蜜区的几乎每位投资顾问都是业内的KOL或KOC，比如Tony Chen 老师，他就曾撰写《最全的马尼拉房产投资攻略》等数十篇行业热文。
2. 社群
常见的社群类型有3种，分别是：
福利型社群：适合低客单价、高频次的行业，比如食品、饮料。
内容型社群：适合高客单价、高频次的行业，比如母婴、宠物。
服务型社群：适合高客单价、低频次的行业，比如家装、房产。
甜蜜区的社群包括甜蜜区团友群、投顾客户群、项目邻居群、客户对接群等几种，由于其海外房产投资行业的特殊性，这些社群兼顾内容型和服务型。
以投顾客户群为例。
甜蜜区的投资顾问除了会在群内同步月供提醒、福利活动、互动答疑之外，更多的则是分享投资干货、避坑指南、行业热点（房产、基金、股票、比特币等）、菲律宾快讯，并跟群友进行深度探讨，培养群友正确的投资理念。
感觉就像买完房还配了一个“投资私教团队”。
3. 直播
为什么企业一定要做直播或者自播？公子认为有6个原因：
直播能缩短客户路径，让客户所见即所得。
直播能提升企业与客户的粘性和互动率。
直播给人的感觉更灵活、更真实。
在同样的时间内，直播能够一对多沟通客户。
直播能够批发式成交大批量的客户。
直播能真实展现你的产品和你的人品。
甜蜜区从去年以来，累计开展了45场定向邀请的直播活动，直播嘉宾主要是甜蜜区的投资人、老客户和资深投资顾问，直播内容主要是马尼拉投资价值详解和楼盘项目详解。
因为参与直播的观众都是老客户和潜在意向客户，所以转化率非常高。以近期的马尼拉天玺直播为例，直播后36小时内，房产成交超200套，车位120个全部清盘，累计投资规模高达1.15亿元。
可以说，直播已经成为甜蜜区非常重要的转化成交工具。
4. 线下沙龙
线下沙龙在本质上是一种会议营销。
它的核心在于，通过会议的方式解决客户信任度的问题，让企业的产品或服务深入到客户的心坎里，让客户认识、了解、信任企业的产品或服务。
海外房产投资是一个决策周期长、对企业和个人信任度要求都比较高的行业。
为了有效解决信任度问题，拉进与客户的距离，除了线上直播之外，从去年开始，甜蜜区还在上海、北京、成都等一线、新一线城市，连续举办了22场线下私享沙龙。
门票99元，到场后全款退回，同时可免费邀请1位好友参加。
除了常规分享之外，更重要的是分享和传递甜蜜区的企业管理、企业文化和企业价值观。
虽然这种方式相对于直播成本要高很多，但是投入产出比也比较高。即使无法现场成交，后续成交的概率也很大。
5. 考察游
实地考察是除了直播、私享沙龙之外，又一个拉进客户距离、提升信任度的好方法。但成本也要更高，毕竟远在菲律宾马尼拉。
截至目前，甜蜜区已经举办了26期考察游，主要集中在2019年。除了实地看盘之外，也会全面了解马尼拉的治安、环境、经济、交通、物价等情况。
下图是前文提到的Tony在马尼拉考察游的实拍，说实话有点颠覆公子对菲律宾的认知，实在没想到它的首都这么发达。
6. 小B
公子在《梦洁：家居龙头1个月卖货1个亿的私域打法》中曾提到：小B在私域运营中扮演着至关重要的作用，95%以上的私域成功案例，背后都是小B模式。
甜蜜区的私域作战地图中，也有小B的身影——甜蜜拍档。
甜蜜区官方对甜蜜拍档的定义为：
有强烈意愿帮助新中产进行资产配置，且具有丰富人脉资源，能够通过自身的影响力，乐于把甜蜜区所做的事业分享并推广给身边朋友的客户，并从中获取自己一定的收益以及对接一定的人脉资源。
甜蜜拍档计划对甜蜜区的发展起到了非常大的作用，不仅有业绩贡献，也有很多客户让自己的子女或身边的朋友去上班。
7. 公众号
公子在《每日黑巧：成立1年销售破亿、不到2年品类第1的公私域玩法揭秘》中曾提到：需要经常进行品宣的企业，一定要布局公众号。
海外房产投资行业无疑是一个非常需要进行品宣的行业，因为国内新中产对这块的认知比较少，企业需要做大量的知识普及和行业教育工作。
目前，甜蜜区正在运营的公众号有2个，分别是甜蜜区海外置业和甜蜜区资本Sweetspot。
前者从2020年2月18日开始推送，主要内容是马尼拉房产投资攻略、菲律宾最新动态、客户投资故事。
后者从2020年1月2日开始推送，主要内容是企业文化及价值观——内部管理信和答客户的信。
虽然只有十几篇文章，但很有功力，用甜蜜区一位老客户的话说就是“颇有当前已经成名站在一线的企业领袖的风范”。
8. 自媒体投放
自成立以来，甜蜜区很少花钱投广告，即使是现在，也仅有公众号合作寥寥几种投放方式。
因为他们采用的是少量广告费的合作方式，所以最初几乎没有自媒体愿意合作，很多号主甚至觉得那点广告费“对他们来说是一种耻辱”。
但是自2021年以来，越来越多的公众号开始跟甜蜜区合作，这里有个深层次的原因就是：好的产品和服务其实是对账号的正向加持，而只看广告费不看产品的合作，最终却很可能伤害粉丝拖累账号。
这一点公子很认同，未来如果要接广告投放的话，也一定会按照这种思路来操作。
值得一提的是，甜蜜区合作的公众号号主，很多都成了甜蜜区的老客户，这也算是意外之喜了。
三、产品和服务是1，私域是0
公子一直认为，产品和服务是1，私域是0。如果一个企业没有好的产品和服务，即使私域做得再精细化、再SOP，也只是在割韭菜。
目前甜蜜区的核心产品是菲律宾马尼拉的楼盘，为了让客户获得更多的投资安全边际，甜蜜区在选盘上非常保守，甚至可以说严苛。
公子找到了他们的选盘标准，一共有10条，你可以体会下：
地段：最具投资价值的地段；
交通：交通便利；
开发商：知名品牌开发商；
价格：房价有10%+的安全边际；
付款方式：超低首付、低月供、高杠杆率；
贷款：外国人可申请贷房款的50-70%，5-10年期；
租金回报：租售比6%+；
租金保障：小区入住率>90%；
产权：永久产权；
户型：流动性好的爆款户型。
正是对这些标准的严守死磕，确保了甜蜜区合作的每一个项目都是爆款好盘，所有项目还没开盘就能预定一大半，经常要临时找开发商谈更多份额。
除了产品好之外，他们的服务口碑也跟豪车毒一样非常好。
在整个买房流程中，客户基本上只要负责打款、收款、配合签字办理相关手续即可（无需出门），其他的包括选房在内的一切事项，甜蜜区售后团队全包了，非常标准化和贴心，不夸张的说，相当于是以服务高净值客户的高标准，来服务中产阶级。
你是不是也很惊讶？在此之前，公子从来没想过买房这件大事能如此简单。尤其是如果你有国内买房经历的话，相信体会会更深刻。
而好的产品和服务，必然是基于优秀的企业文化作为土壤。
为了更多维、更全面的了解甜蜜区，公子把甜蜜区资本Sweetspot公众号里的所有文章都仔细阅读了，感触很深，这里跟你简单分享几个细节。
1）在行业内第一家推出风险揭示书，让客户知道市场真实的风险在哪。
2）在疫情最严峻的2020年2月，利用海外渠道和人脉，高价采购了1.7万个口罩，只给团队和家人留了1000只，其他全部免费送给了当时急需的客户和朋友。
3）他们的投资顾问会主动把大部分奖金拿出来，分给负责中后台的同事。公子看到一个实习生写的感悟，这里也分享一下。
4）很多员工之前都是客户，然后跳槽或受邀加入甜蜜区，包括3大核心部门（市场部、财务部、投资顾问部）的负责人、2个财务顾问（某上市公司CFO、某知名会计师事务所合伙人）、1位法律顾问（某知名律所合伙人）。
就连甜蜜区的房东都成了客户，而房东的儿子更是从美国回来后直接成了甜蜜区的员工。
一家几乎在被客户管理的公司，客户怎么会不用心、不放心？所以，自己都会买的项目才放心推荐给客户。这是公子研究完甜蜜区资本后最深的感触之一。
四、甜蜜区私域运营金句
公子从前面提到的文章中摘录了一些对自己很有启发的金句，一并分享给你，也希望对你开展私域运营有一些启发。
虽然销售创造了好业绩，但销售力的底层代码不是来自于销售技能，而是来自产品力和服务力。销售拼的不是技巧，是天长地久的信任，是硬核的产品力和靠谱的服务力。
做好产品只是第一步，做了不等于做到了，做到了不等于客户感受到了。比起销售业绩来说，客户的感受、客户的需求、客户的反馈，才是更有价值的东西。
陌生客户为什么要相信你？信任，某种程度上就是来自在你的一言一行中所感受到的价值观，信任就是来自客户点点滴滴的感受。你要对得起这份信任，就永远不要伤害相信你的人，才能运营得了更多的信任。
什么是不适合的客户？比如把梳子卖给和尚，就是卖给了不合适的客户。这不能证明你的销售能力很强，只能证明你的价值观有问题。
很多投诉没有处理好，不是缺乏沟通技术，而是技术太多。没有任何道路可通向真诚，真诚本身就是道路。
假使今天你离开公司，随便加入一家中介，赚个十几万佣金是很常见的。但是你不会有任何积累，一直都在狗熊掰棒子，剩不下什么长期关系。
五、结语
随着研究和拆解的案例越来越多，公子发现一个共性。
很多企业的私域之所以做得好，不是因为他们做了多少创新，也不是因为他们用了什么不为人知的技巧，他们只是比别人更用心、更细致、更精细化、更懂得慢工出细活罢了。
简单的事情重复做、坚持做，最后日积月累，形成了巨大的口碑、优势，这些最终成就了他们的护城河和壁垒。
所以，不要再抱怨私域难、私域见效慢了。
罗马不是一天建成的，但它是一天一天建成的。坚持做难而正确的事，坚持长期主义，做时间的朋友！
加油，共勉！
作者 @私域张公子
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